2018年12月，各城市供应同、环比均小幅回落，但仍处于较高水平。成交面积环比回升9%，但同比仍降5%。一方面，房企因为强烈的业绩诉求而加紧推盘上市的节奏，另一方面，年终部分城市在预售证审批与网签备案上均有不同幅度的放松，都助力市场成交相对平稳。但市场观望情绪浓重，项目去化率走低也是不争事实，预计2019年上半年各能级城市成交表现仍将维持下调趋势。

 

12月，30个重点城市累计供应3488万平方米，同、环比均小幅回调，跌幅分别为2%和5%，但从全年各月供应看，12月供应量仍处高位。

 

一线城市供应量连续两月回升，环比上涨14%，同比激增82%。随着预售管控适度放松，北京、上海和广州供应量皆升至100万平方米以上高位，广州更是高达190万平方米，创近年来单月新高。不过，深圳供应量高位回落，环比跌幅多达70%。

 

二三线城市供应量同、环比跌幅皆在10%以内。不过，重庆、武汉、南京等明显放量，重庆更以供应量314万平方米居首，多数城市项目均在年底销售旺季加紧推售。另外，青岛、杭州、武汉等供应量阶段性回调。反观，合肥、济南等异常低迷，下半年以来市场明显降温，在售项目去化表现不佳或是重要因素。总而言之，12月二三线城市供应同环比微降，整体依旧保持在较高水平。

 

 

12月楼市｜年末供应双降成交平平，19年上半年仍继续下调

 

得益企业年底销售加推，12月成交量环比继续小幅回升，但同比仍在下降，涨跌幅皆在10%以内。

 

一线城市年末翘尾，成交量环比激增57%，同比亦上涨26%。其中广州成交显著放量，环比倍增。一方面，下半年以来市场降温，成交连续数月低位运行，年末房企冲业绩的诉求更强烈。因此，房企均在年底销售窗口期加紧推售；另一方面，前期成交房源集中网签备案，也让成交量环比倍增。

 

二三线城市成交量环比上升5%，同比下降8%。不过，各城市市场明显分化，成都、重庆市场热度不减，成交量持续高位运行，徐州、昆明等年底迎翘尾行情，成交量均实现较大比例增长。譬如，苏州集中开闸网签，成交量刷新年内新高，环比翻番。反观厦门、济南等市场持续低迷，成交量仍处低位；随着集中网签潮退去，无锡、合肥等成交量逐渐回归至正常水平。

 

 

12月，半数城市供求比上升，青岛、长春、长沙等19个城市超过1 ，上海、厦门高达2.6和2.3。超六成城市库存量环比上涨，同比也是涨多跌少，上海因供应大增而成交平平致库存环比涨29%，重庆、南京环比涨幅也近20%，存量回升较为明显。

 

随着年末整体成交小幅回升，超六成城市消化周期环比下降，成都环比回落31%降幅最大；北京、沈阳、大连、厦门仍超18个月警戒线，武汉持续不足3个月。

 

 

从价格段分布来看，本月低档产品成交占比仍极低，仅上海微涨1个百分点；中低档产品北京、深圳基本与上月持平，北京环比大涨18个百分点；中档产品成交全线回落，上海降幅最大，环比减少4个百分点；中高档产品表现分化，上海略跌，北京持平，深圳回升11个百分点；高档产品仅深圳回落，北京大幅攀升20个百分点。

 

 

从面积段分布来看，本月90平方米以下产品仅上海环比微涨，北京、深圳占比双双大幅回落，降幅均超19个百分点；90-120平方米产品北京、上海占比减少3个百分点，深圳大涨12个百分点；120-144平方米产品占比同样是北京、上海小幅回落，而深圳与上月持平；144-200平方米仅北京微降3个百分点，深圳涨幅超10个百分点；200平方米以上大户型，上海、深圳涨跌幅不超过3个百分点，北京骤增28个百分点。

 

 

 

12月土地成交继续量价齐升，全国300城经营性土地成交建面23453万平方米，环比上升17.7%，同比大降30.3%；成交总价升至5077亿元，环比上升20.6%，但同比仍下降27.6%；土地价格继续回升，成交楼板价2165元/平方米，同环比分别上涨4.3%和2.5%，维持了8月份以来地价稳中缓升的基本走势。但底价成交、流拍并不鲜见，土拍市场降温特征愈加明显。

 

 

一线城市量升价跌，成交建面848万平方米，同环比分别26%和39%，再度刷新月度成交新高；成交金额872亿元，同环比均小幅下滑；土地成交均价为10284元/平方米，同环比分别下降21%和32%。

 

二线城市量价齐升，成交建面4648万平方米，环比上升17%，但同比下降40%；成交金额1662亿元，环比上升23%，同比仍降39%；成交楼板价升至3575元/平方米，环比小幅回升5%，同比基本持平。本月成交体量最高的城市为成都，共成交470万平方米。其次为武汉，成交规模达410万平方米，但新晋出让地块大都底价出让，成交热度明显降温。此外西安、天津、长沙、青岛、郑州等成交规模位居市场前列，成交建面皆在150万-250万平方米之间。

 

三四线城市量价齐升，成交建面17957万平方米，环比上升17%，但同比下跌29%；成交总金额2543亿元，环比上涨31%，同比下滑24%；成交均价1416元/平方米，同环比分别上升6%和12%。其中，烟台、南通土地成交最为活跃，成交建面分别为191万平方米和178万平方米，明显高于其他三四线城市。

 

 

 

展望未来，供应方面，一线城市新增供给量预计将显著增加；二线城市供给量整体小幅增长；三四线城市供应量回落分化。成交方面，一线城市成交量将小幅上涨，预计上半年将延续当前市场低迷走势，成交维持低位甚至有所回落。二线城市政策放松预期最强，成交表现也将最好。三四线城市市场将加剧分化，整体成交量将有所下滑。

 

在房地产市场步入调整期的大背景下，企业发展战略将紧紧围绕活下去或者更好地活下去展开，资金周转是否顺畅便是发展的第一诉求。受限于中小房企融资难题未见实质性解决，叠加在售项目去化表现持续不振，企业拿地态度将愈加谨慎，多数房企势必放缓拿地节奏，缓拿地甚至阶段性不拿地。受此影响，2019年土拍市场难言乐观，底价成交将成常态化，即使核心城市热门宅地，也难拍出高溢价。土地流拍现象将时有发生，且将延续较长的时间周期。