【本周视点】新房供应收缩而成交回升，年末土地成交量继续上涨

2019年第50周，CRIC监测的十一个重点城市取得预售证400.89万m2，环比下降4%。成交方面一线城市备案跳涨，二三线城市环比微增。一线城市中除深圳环比跌12.38%外，北京、上海、广州3城成交面积环比均有不同幅度回升，其中北京涨幅最大，达102.27%。二线重点城市环比跌多涨少，但相比而言整体体量与49周相当,环比上涨的城市中南宁环涨31.26%涨幅最大；环比下跌的城市中南昌回调力度最大，环比跌60.15%。三四线城市则涨多跌少，环比来看涨幅最大的是南平，汕头则环比跌幅最大。

 

【政策解读】

政策——长沙明确商品房价格构成，规定平均利润率8%以内

 

本周，中共中央国务院召开中央经济工作会议，重申房住不炒，落实因城施策；成都提高公共租赁住房租赁补贴发放比例；长沙明确商品房价格构成，严控房企项目利润；深圳确认取消深圳商务公寓“只租不售”限制；广州南沙本科以上人才购首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制。

 

此次长沙发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》，实则是2017年388号同一政策的延续，其中关于“明确价格由“成本+利润+税金”三部分组成，规定平均利润率为6%-8%”等细则均为承接与延续。本次政策的变化仅为扩大了政策适用范围至长沙全市。事实上，长沙的双限地已经限制了项目最高房价，部分当前为采取“双限”土拍的区域如星沙或有部分影响。整体来看，在2017年至今的两年试行期中，房企也已对6%-8%的平均利润率规则足够熟悉，因此我们认为本次长沙新政并不存在“加严”的说法，对规范市场秩序有着积极正向的意义。

 

【成交概览】

 

2019年第50周，一线城市备案跳涨，二三线城市环比微增。一线城市成交指数为185.68，环比上升51.98点；二线城市成交指数为697.58，环比上升6.24点；三四线城市成交指数为42.8，环比上升2.66点。

 

一线城市：除深圳环比跌12.38%外，北京、上海、广州3城成交面积环比均有不同幅度回升，其中北京涨幅最大，达102.27%。

 

二线城市：13个重点城市环比跌多涨少，但整体体量与49周相当。环比上涨的城市中,南宁环涨31.26%涨幅最大；环比下跌的城市中,南昌回调力度最大，环比跌60.15%。

 

三四线城市：涨多跌少，环比涨幅最大的是南平，达136.28%；汕头环比下跌34.99%跌幅最大。

 

 

【供应概览】

 

2019年第50周，CRIC监测的十一个重点城市取得预售证400.89万m2，环比下降4%，获预售证最多的城市为成都，预售证面积达71.57万m2。

 

 

【土地成交】

 

2019年50周，重点监测城市土地成交量涨价跌。成交总建筑面积为1460万平方米，环比大涨36%，但同比也增长近3成；成交总金额也随之上涨至704亿元，但同环比涨幅均不大，都在5%以内；本周地价也跌至5000元/平方米以下，环比上周下跌25%，平均楼板价仅为4822元/平方米，连续三周同比下跌。

 

 

各能级城市方面，仅有二线城市成交占比呈上升趋势，一线和三四线城市均有所下跌。具体来看，一线城市本周共成交13宗地，四个城市均有成交；成交量最大的城市是北京，共计成交3宗地；广州成交4宗地中仅有一宗是含宅地块，由保利底价收入，另三宗位于天河和白云区的商办地块也是底价成交；上海也底价成交了5宗地；深圳本周仅有1宗成功出让，该地块位于前海片区，受到多方争夺，最终由天健溢价43%斩获，而前海商地因条件严苛而遭遇流拍。二线城市中，青岛和合肥的成交量均超过了100万方，但市场热度并不高，二季度土地市场最热的合肥本周出让地块成交溢价率也多在10%左右，仅有一宗地的溢价率超过20%；联系市场热度来看，大部分城市的土拍热度都不高，仅有昆明表现突出，由于本周出让地块区位优势明显，因此吸引了多家房企竞拍，最终成交溢价率高达96%，是二线城市本周成交溢价率最高的地块。重点监测的三四线城市中，仅有湛江和湖州的成交量超过了50万平方米，其余城市的成交量都不高。

 

 

【周数据表】