“银十”热闹开局，惨淡收场，供求两端同、环比齐跌，跌幅较上月皆有所扩大。九成以上城市供应明显缩量，多数城市成交表现不及2019年月均水平。预计进入年底业绩抢收期，供应将迎来放量，但成交颓势恐难大幅逆转。
1、供应：环比降42%，同比降26%，九成以上城市显著缩量
10月，29个重点城市新增供应面积2035万平方米，环比下降42%，同比下降26%。
一线城市商品住宅新增供应面积155万平方米，环比下降58%，同比下降51%。四城供应量同、环比齐降，但个中变化趋势略有不同。其中，上海、广州经历9月供应潮后，供应量有所回落，而深圳则是延续上月下滑走势，且降幅进一步扩大。
二三线城市新增供应面积环比下跌40%，同比下跌23%。具体来看，相较上月，25个城市中仅有长沙、东莞供应量有小幅提升，其余城市均有不同程度的缩量，武汉受“军运会”管制影响，供应环比缩量81%。从同比来看，也仅有南宁、昆明、青岛等5个城市供应量大于去年同期，宁波、南京等同比跌幅皆超50%。
2、成交：环比下跌10%且降幅扩大，近四成城市较年内月均降幅超20%
1，重点城市整体成交2250万平方米，同、环比分别下跌6%、10%，降幅较上月继续扩大。九月成交低迷进一步加剧市场观望情绪，尽管房企在广州等多个城市加码营销力度，意图开启年终业绩抢收，但最终成交量并无明显起色。
一线城市成交209万平方米，环比下降13%，但由于去年同期一线城市成交量恰处低位，同比仍保持19%的增幅。北京成交量探底反弹，环比上升58%。上海经历连续两个月高位成交后，政策性利好影响基本释放完毕，本月成交量显著回落，环比降幅达41%最为突出。
二三线城市总成交2041万平方米，环比下跌9%，下跌8%。25个城市中仅有5个环比保持正增长，中部城市如武汉、长沙成交量重回高位，南部昆明、南宁成交量跳增创年内新高。同比来看，也仅有武汉、青岛、南京等9个城市成交情况好于去年同期。
3、库存：近四成城市同比增30%以上，12个城市消化周期超一年
10月,供应大幅缩量带来近八成城市商品住宅供求比环比下降，虽然市场整体成交不振，但基于大多数城市供求比小于1，因此重点城市库存并无明显扩容，超半数城市库存量环比下降，但同比看仍是涨多跌少，特别是深圳、长沙、重庆、宁波同比涨幅超过50%。
受成交持续不振影响，近七成重点城市消化周期同、环比明显增加，但大多数线城市仍在12个月正常范围内。此前消化周期在18个月以上的北京、大连、厦门本月再度拉长，库存风险进一步加剧；反观武汉、济南去化周期不足4个月。
4、成交结构：高档产品占比上升，北京120平以下占比明显回落
从价格段分布来看，本月中档以下各档次产品成交占比北京变化最为显著，其中中低档产品占比较上月上涨5个百分点，中档产品占比再次减少9个百分点。中高档产品占比全部回落，深圳环比下降3个百分点跌幅最大。高档产品仍是市场成交主力，三市占比皆涨，北京较上月增加5个百分点，沪深两市均增加3个百分点。
图：京、沪、深2019年9月、10月商品住宅成交价格比重
注：10月数据为初步统计数据 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
从面积段分布来看，本月深圳90平方米以下产品成交占比明显下跌6个百分点，90-144平方米产品上海、北京占比皆有回落而深圳呈上升趋势，其中90-120平方米产品，北京占比较上月减少5个百分点，深圳则较上月上涨6个百分点，涨跌幅表现最为突出。200平方米以上大面积段产品上海、北京成交占比显著回升，分别较上月增加4个百分点和5个百分点。
图：京、沪、深2019年9月、10月商品住宅成交面积段比重
注：10月数据为初步统计数据 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
5、二手房：市场继续降温，青岛、苏州、南京等环比缩量20%以上
与全国房地产新房去化下行同步，三季度二手房市场成交明显遇冷。10月，二手房市场继续保持降温态势，7个重点城市中除成都、杭州成交面积环比上涨外，其余城市环比均有下降，同比则是涨跌参半。我们认为二手房市场依旧处于买房市场，在买涨不买跌的心理作用下，二手房市场比新房市场波动更为剧烈。在市场转冷的城市，二手住宅无论是交易周期还是交易量均处于持续下行期。
6、综观：10月供求双降，年终供应或将放量，但成交颓势难以逆转
综合来看，10月29个重点城市供应、成交双双回落，市场加速转冷。展望未来，临近年终供应量或将迎来一波增长，但考虑到政策层面经731会议定调难有大规模、实质性松动，信贷层面依旧偏紧，LPR换锚后多城房贷利率稳中有增，加之持续低迷的行情进一步加剧市场观望情绪，成交量大幅提升的可能性不大。