随着自去年四季度以来市场加速下行回调，叠加春节传统淡季，1月重点城市供应面积环比锐减54%，成交面积亦环比下跌31%。相比2018年同期，供应、成交面积同比分别下降8%和14%。可见，整体市场下行趋势逐月加速。
1、供应：推售节奏明显放缓，环比腰斩同比亦降8%
1月份全国30个重点城市整体供应下降明显，合计新增供应1794万平方米，环比腰斩，相较2018年同期以下降8%，热点一、二线城市推盘均大幅下降。主要在于年初属传统淡季，且市场本身热度下滑，房企推盘意愿不足。
一线城市供应不足百万平方米，北上广深4城环比降幅均超50%，北京甚至整月无推新盘入市。环比来看，除深圳外的北上广3城均不及2018年同期。因此可见，随着市场下行逐步加剧，当前房企面对市场的心态已发生转变，整体供应量维持低位。
二三线城市供应1696万平方米，环比下降50%，同比下降9%。30个重点二三线城市中，仅11城好于去年同期，其余各城供应体量均有不同幅度的下调。尤其是厦门，1月仅极少量岛外项目尾盘加推，供应量低至1万平方米，同环比跌幅均超90%。
2、成交：同环比双降，杭州、重庆等强二线同比跌超40%
1月份，30个重点城市整体成交2146万平方米，环比下跌31%，同比也有14%降幅，表现出淡市下购房意愿不振的事实，主要在于2018年下半年起市场转凉，观望情绪愈加浓厚，购买力不足后继需求乏力，与此同时1月新增供应严重不足也导致成交下滑。
一线城市成交197万平方米，环比锐减39%，同比增加17%，但较2018年月平均成交量仍有3%的不足，北上广深4城成交绝对量仍低位徘徊。其中广州高位回落，环比跌幅近六成；受极低基数影响，北京同比倍增，但成交量仍处低位。
二三线城市总体成交1949万平方米，环比下降30%，同比也有16%的下滑。分城市来看，环比仅沈阳、西安成交面积高于上月；同比则仅昆明、福州、长春、成都、苏州、厦门、沈阳、合肥、南宁9城好于去年。其余城市同环比均有不同程度的下跌，其中热门城市如杭州、重庆同环比跌幅均超40%。
3、库存：近半数城市库存同比增30%以上， 厦门、大连等消化周期超30个月
1月，大部分重点城市商品住宅供求比下降，长春、济南、厦门供求比不足0.3，仅青岛、佛山、徐州、重庆等9市供求比超过1。受供不应求影响，七成城市库存量环比小幅下滑，但因成交不及去年致库存同比涨多跌少，徐州最为突出同比暴增326%。
本月30个重点城市消化周期同比涨多跌少而环比涨跌参半，无锡环比回升126%去化周期显著拉长，北京回落12%，但仍超18个月警戒线，此外沈阳、大连、厦门持续在20个月以上高位，去库存压力着实不容小觑。反观，武汉、杭州等消化周期皆不足4个月，显示房地产库存仍处低位。
4、成交结构：中低档、中高档占比皆回升，90平以下占比提升
从价格段分布来看，本月低档产品上海回落1个百分点；中低档产品北京大涨13个百分点；中高档产品占比全部回升，上海增加6个百分点涨幅最大；高档产品整体回落显著，北京大降20个百分点。
从面积段分布来看，本月三市90平方米以下小面积产品成交明显回升，北京增幅最大约22个百分点；90-120平方米产品占比上海、深圳分别减少5个和1个百分点；120-144平方米产品占比全线上升，涨幅均不超3个百分点；大户型比重下滑， 200平方米以上产品北京环比锐减25个百分点。
5、土地：成交规模高位回落，地价、溢价率低位企稳
1月份，全国300城经营性土地成交建面14387万平方米，同、环比分别下降30%和49%；成交总价跌至3152亿元，同、环比分别下降33%和50%；土地价格基本持平，平均成交楼板价2191元/平方米，环比微跌0.3%，同比下跌4%，整体仍处低位。土拍溢价率小幅回升至9.9%，整体仍处低位。其中，一、二线城市皆有回升，三四线城市则略有回落。
一线城市量跌价涨，成交建面215万平方米，环比骤降78%，同比也下降43%；成交金额321亿元，同、环比分别下降42%和68%；平均楼板价升至14915元/平方米，环比大涨44%，同比也上涨3%。
二线城市量跌价稳，成交建面3535万平方米，同、环比分别下降7%和43%；成交金额1337亿元，环比下降40%，同比减少32%；平均楼板价3783元/平方米，环比上涨6%，同比仍降27%。其中，成都土地成交最为活跃，成交建面多达337万平方米，中心城区、远郊区县皆有土地挂牌出让，但大都底价成交。西安以成交规模321万平方米紧随其后，武汉、郑州、青岛和昆明等市，成交规模皆超200万平方米。
三四线城市量跌价稳，成交建面10637万平方米，同、环比分别下跌35%和50%；成交金额1494亿元，环比下跌51%，同比下滑31%；平均楼板价1405元/平方米，环比下跌1%，但同比仍增长6%。其中，南通、江阴土地成交相较活跃，成交建面皆超100万平方米。
值得一提的是，多数城市2019年首场土拍落幕，市场热度冷热不均，甚至同城市不同区域、板块市场热度也不尽相同，底价成交已成市场常态，土地价格较前期皆有回落，多城市加大租赁用地供应力度。
6、综观：市场调整加速下行叠加春节因素，2月料将“惨淡”收场
展望未来，受春节假期因素影响，2月新增供应量仍将保持低位，甚至进一步下滑，成交低迷走势有望延续更长时间周期。从现有市场情况来看，三四线城市一年一度的返乡置业潮并未重现，市场购买力透支，进一步提升空间有限皆是重要因素，春节楼市注定将“惨淡”收场。我们认为2019年上半年市场走势不容乐观，全国商品房销售面积增速步入负增长区间已是大概率事件，一二线城市成交量保持稳定，三四线将面临较大调整压力。
2019年土拍市场底价成交将是市场常态，土地价格仍有一定下调空间，有望迎来难得的抄底良机。建议房企稳中有进，在合理控制土地成本总支出的同时，积极拿地补库存，重点布局未来的“黑马”以及“白马”城市，以便为下一轮业绩高速增长奠定坚实的市场基础。具体而言，建议房企土拓投资回归核心一、二线城市，市场需求有支撑，长期来看项目去化依旧不成问题，销售业绩有保证。谨慎进入弱二线以及多数三、四线城市，重点规避市场供求关系持续恶化、购买力明显透支的弱三四线城市，市场调整期可能长达数年之久。