物业费随意涨价？
小区车位只售不租？
电梯广告铺天盖地？收入不知去向？
今后，这些乱象将得到遏制

 

 

7月19日，湖南省十三届人大常委会第五次会议正式表决通过了《湖南省物业管理条例》(以下简称《条例》)，将于2019年1月1日起施行。星辰全媒体记者了解到，《条例》对物业服务费调整、共用部分经营收益分配、车位租售等问题进行了进一步规范和完善。

 

提高物业费须经业主大会同意

 

针对物业费用收取问题，《条例》规定，物业服务合同期内，物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准。如需提高的，物业服务企业应当按幢公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等资料，与业主委员会协商，并经业主大会同意。

 

在没有成立业主大会的小区，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并签订变更协议。

 

物业服务企业应当公示物业服务合同约定的收费项目、收费标准、收费依据、收费方式，不得向业主收取任何未经合同约定并经公示的费用。

 

《条例》也规定了业主应当履行的义务，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费。业主欠缴物业服务费时，物业服务企业可以依法催缴。

 

物业服务企业不得采取中断提供、限制或变相限制购买水、电、气、热以及停运电梯等方式迫使业主缴纳物业服务费。

 

 

车位不得出售给物业区域外的其他人

 

《条例》第五十条明确规定，物业管理区域规划设置的车库、车位应当首先满足业主需要。建设单位不得将物业管理区域内规划设置的车库、车位出售给本区域以外的单位或者个人。业主要求承租尚未处置的规划车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。此外，占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位，属于业主共有。

 

共用部位等经营收益归全体业主共有

 

不少居民疑惑：广告设置在居民公共区域内，其收益是否应该归业主所有?

 

《条例》明确规定，利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的收益属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

 

其中，共用部位指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、管道及电梯井、楼梯间、地面架空层、走廊通道等;

 

共用设施设备指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。

 

未经法定程序并签订委托合同，物业服务企业不得利用业主共用部位、共用设施设备进行经营，不得侵占或者擅自使用、处分业主共有财产和依法归业主所有的收益。

 

 

物业合同终止拒不退出，最高可罚十万元

 

《条例》强调了物业管理相关各方应承担的法律责任。

 

物业服务企业不称职，到期拒不退出?本次通过的《条例》规定，原物业服务企业应当自物业服务合同期限届满或者解除之日起十五日内退出物业项目。物业服务企业无正当理由拒不移交有关资料的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令其限期改正;逾期仍不改正的，对物业服务企业予以通报，处一万元以上十万元以下罚款。

 

物业服务企业拒不移交有关财物的，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。

 

同时，违反《条例》相关规定，物业服务企业、业主委员会成员侵害业主利益的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，应当依法追究刑事责任。

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跟着小编"一图读懂"
《湖南省物业管理条例》
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关于物业，你遭遇过哪些？
你们知道的物业到底管些什么吗?
物业管不了的事情到底应该由谁管？
这些你们知道吗?

 

 

物业，他们到底管什么？

物业公司主要是提供小区保洁、公共设施设备的保养和维护、维护小区治安、安排保安巡逻以及小区内交通指挥、车辆管理以及特别约定服务。

 

物业公司是用服务换报酬，而业主则是用钱买服务，很多时候，业主们往往有误解，觉得只要交了物业费，小区内的事情，就应该都归物业管，就应该物业来负责。

 

 

实际上，很多问题物业根本没法管,比如违规搭建阳光房、破坏绿化带、小区内违章乱停车,很多时候,只能是提提建议,希望业主能够自觉遵守,根本不能、也没有权力采取强制手段。

 

物业管不了的事情到底应该由谁管？

公安(交警、消防)部门可对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车(化学品车)的行为依法采取措施进行处理,负责处理社会噪声类型的行为,定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导,依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。

 

城管部门负责查处物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面的违法行为;

 

 

工商部门依照职责负责查处物业管理区域内虚假广告、无照经营和擅自变更经营(办公)场所的行为。对利用车棚(库)及违反《物权法》第七十七条规定将住宅作经营(办公)场所的不予核发营业执照。

 

规划部门负责查处物业管理区域内破坏房屋外立面、违章搭建、改变房屋使用性质的行为;按市政府有关规定负责查处擅自开挖地坪降低地坪标高的行为。

 

 

房屋安全主管部门负责查处物业管理区域内涉及房屋使用安全的行为。

 

环保部门负责处理物业管理区域内的油烟、废气和企业等经营性单位产生的工业噪声等超标行为。

 

物业服务需以人为本服务于人

作为劳动密集型行业，物业管理的人工成本占总成本的60%至70%，尽管很多企业通过流程再造、服务集成和购买智能设备等措施减少了一些用工，但成本增长速度仍远超减少人工带来的成本降低，所以物业管理费是企业赖以生存和为业主提供持续服务的基础，从某种程度上说业主和物业企业是共存共生的。

 

 

经过30年的发展，现代物业服务概念已经不仅仅是狭义的对小区内公共场所、公共设备进行管理和提供保洁、保安等服务。物业社区服务作为产品的终端服务，应该是以人为本，服务于人，而且更注重人与人的情感交流。

 

 

社区服务的终极目的是让小区变成业主的温馨家园，物业服务应该和业主日常生活进行很好的融合，让小区告别冰冷的钢筋水泥，让小区成为有温度的社区，更高级的社区服务应该是让小区成为相互信任、相互交流、相互服务的精神家园。

 

物业管理关系到千家万户
是老百姓关心的民生话题
希望能早日解决部分物业乱象