各区县人民政府，市直有关单位：
为加快发展张家界市住房租赁市场，规范住房租赁管理，推动建立购租并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展，根据湘建房〔2013〕126号《关于印发<湖南省商品房屋租赁管理实施办法>的通知》；湘政办发〔2016〕99号《湖南省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》规定，结合我市实际，现就开展住房租赁工作通知如下：
一、工作要求：
加快发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，是落实中央经济工作会议精神、完善住房供应体系，实现城镇居民住有所居的重要举措。各单位要高度重视现代住房租赁产业这一新的经济增长点的发展潜力，切实增强责任感和紧迫感，加强组织领导，落实组织机构、管理经费和人员，健全工作机制，加快建设购租并举的住房体系，促进我市住房租赁市场健康发展。
二、强化住房租赁管理服务，增加租赁住房供应
（一）进一步完善住房租赁管理服务体制
市、区、县住房和城乡建设（房地产管理）部门应当建立健全住房租赁组织机构，加强住房租赁市场的监督管理和服务。市、区县发展改革、教育、公安、规划、国土、城管、财政、税务、卫生计生、工商等相关部门按照职责分工，做好住房租赁的监督管理和公共服务工作。
各区、县人民政府应当加强对住房租赁市场监督管理工作的领导，加强各办事处、乡镇、社区开展住房租赁市场的基层管理机构建设。基层管理机构应当做好出租住房的日常检查，发现违法行为及时报告有关部门。
（二）多渠道增加租赁住房供应
各区、县人民政府应当根据各区、县实际加强租赁住房用地保障，鼓励开发新建租赁住房，将租赁住房供应纳入年度土地供应计划。
鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁、购买、新建等方式多渠道筹集房源，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营，满足多层次住房租赁需求。
（三）加大住房租赁的金融支持
鼓励开发性金融等银行业金融机构在风险可控、商业可持续的前提下，加大对租赁住房项目的信贷支持力度，通过合理测算未来租赁收入现金流，向住房租赁企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。通过再贷款、再贴现等政策措施，引导和支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。
三、建立住房租赁监管平台，提供便捷公共服务
（一）建立全市统一的住房租赁监管平台
市住房城乡建设部门会同相关部门按照开放、共享原则，组织建立住房租赁监管平台。住房租赁监管平台通过链接网络交易平台，为网络交易平台提供后台数据支持，由网络交易平台为租赁当事人提供住房租赁信息发布、住房租赁合同网上签约、住房租赁登记备案申请、交易资金监管、市场主体信用信息查询、信用评价等对外服务。
网络交易平台应当符合住房租赁监管平台要求，其运营主体可以是房地产经纪机构、住房租赁企业、行业组织、商业网站运营者等。
（二）依托住房租赁监管平台强化服务和监管
已办理住房租赁登记备案的，承租人依法申请办理公共服务事项时，不再提交其在本市有合法稳定住所的纸质证明材料。
1.承租人符合公共租赁住房货币化补贴条件的，可以根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请租金补贴。
2.承租人为本市户籍无房家庭，符合在同一区域连续单独承租并实际居住1年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区域合法稳定就业1年以上等条件的，其适龄子女可在该区域接受义务教育。
承租人为非本市户籍家庭的，根据住房租赁监管平台登记备案的信息，其子女享有义务教育的权力，可依法申请办理其适龄子女在出租住房所在区域接受义务教育的手续。
3.承租人为本市户籍，承租公共租赁住房和直管公房的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续。
承租人为非本市户籍的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理居住登记卡或申领居住证，同时对房屋租赁登记备案满2年的承租人享有景区市民优惠待遇。
4.住房租赁各方市场主体可通过网络交易平台对其他相关方进行评价，评价信息在住房租赁监管平台予以记录和披露。
5.相关部门可根据住房租赁监管平台记录、累积的市场主体的评价信息和核查结果，为市场主体提供差别化服务、增加服务内容和扩大服务范围，实施守信联合激励和失信联合惩戒。
四、明确住房租赁行为规范，维护当事人合法权益
（一）出租人应当为房屋所有权人或者合法使用人，并确保出租住房符合以下条件：
1.建筑结构和设备设施符合建筑安全、消防等方面的安全条件，且满足基本使用功能；
2.以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部布局分割出租；
3.厨房、卫生间、阳台、储藏室等不宜居住的空间不得出租用于居住；
4.人均居住面积不得低于本市规定的标准。
出租人承担出租住房设施设备维修责任，出租住房设施设备出现损坏影响正常使用的，出租人应当及时维修，但当事人另有约定或者承租人不当使用导致的情形除外。
（二）规范住房租赁合同
1.住房租赁当事人应当签订书面租赁合同，合同内容应当包括当事人基本信息、住房基本情况、租金、租期、租赁用途、违约责任等。
2.鼓励当事人使用住房租赁合同示范文本。住房租赁合同示范文本由市住房和城乡建设部门会同市工商部门制定。
3.鼓励当事人签订长期住房租赁合同，当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的，可以获得相关政策支持。住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于3年。
（三）加强住房租赁登记备案管理
1.住房租赁实行免费登记备案制度。
2.住房租赁合同订立后3日内，当事人应当申请办理登记备案。登记备案信息发生变更的，应及时办理变更备案。
3.租赁当事人可以通过任何网络交易平台申请办理住房租赁登记备案，也可以由区、县住房和城乡建设（房地产管理）部门服务窗口、基层管理机构提供网上登记备案服务。
4.住房租赁登记备案信息应当包含出租住房、租赁当事人身份、租期、租金等信息。租赁当事人对其提供信息的真实性、合法性、有效性负责。
5.网络交易平台应当对住房租赁登记备案申请信息的真实性、合法性、有效性进行核查，核查通过的，如实推送给住房租赁监管平台，住房租赁监管平台予以登记备案。网络交易平台可以依托住房租赁监管平台为当事人提供出租住房权属信息、当事人身份信息等查验服务。
6.基层管理机构应当定期对出租住房实际居住情况进行抽查，发现实际居住情况与住房租赁登记备案信息不符的，应当在住房租赁监管平台上予以注记。
（四）规范租金、押金的收取和支付
1.租赁当事人应当根据出租住房所在区域市场租金水平合理约定租金，合同期内出租人不得单方面提高租金。市住房和城乡建设部门应当建立住房租金发布制度，及时发布住房租赁市场实际成交租金水平等信息。
2.出租人应当按月收取租金。承租人要求按季、年收取租金的，出租人可以按季、年收取租金。
3.出租人收取押金的，应当在合同中约定押金的数额、管理或托管方式和退还时间等。除合同另有约定外，自合同终止日起3个工作日内，出租人应将押金退还承租人。出租人对退还押金有异议的，应当承担相应举证责任。
（五）保障承租人合法稳定居住
1.出租人在租赁期间不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，未经承租人同意不得擅自进入出租住房。
2.出租人在租赁期间出售住房的，应当提前3个月通知承租人，并不得影响承租人正常使用。承租人在同等条件下享有优先购买权。
3.出租住房在租赁期间因买卖、继承、赠与等发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
4.租赁期间届满，出租人不再继续出租住房的，应当提前1个月以上通知承租人；继续出租的，同等条件下原承租人享有优先承租权。原承租人存在重大违约行为的除外。
（六）规范承租人使用出租住房的行为
1.承租人应当遵守有关管理规定，不得损害公共利益和相邻关系人合法权益。由于承租人不当使用行为导致的相应责任由承租人承担。
2.承租人不得擅自转租、合租，合同明确约定可以转租、合租的除外。承租人根据合同约定转租、合租的，应当按规定办理住房租赁登记备案。次承租人不得再次转租。
（七）加强对住房租赁当事人违法违规行为的查处
租赁当事人违反本通知规定的，住房租赁监管平台予以记录并披露，相关部门依法予以处理。
五、加强市场主体监管，提升住房租赁服务水平
（一）规范房地产经纪服务行为
1.房地产经纪机构从业人员应当实名服务。房地产经纪机构为当事人提供住房租赁经纪服务的，应当核对当事人身份证件、出租住房的权属证明，实地查看住房并编制房屋状况说明书，告知当事人有关事项，签订房地产经纪服务合同。
房屋状况说明书和房地产经纪服务合同应当由房地产经纪专业人员签署。
2.房地产经纪机构不得为不符合出租条件的住房提供租赁经纪服务。
3.房地产经纪机构应当根据提供的住房租赁经纪服务内容和服务标准等合理收取费用。收费前，应当向当事人出具收费清单，列明收费事项、收费标准、收费金额以及其他与收费有关的事项，收费清单由当事人签字确认。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用。房地产经纪机构违反本款规定的，由价格主管部门依法处罚。
4.房地产经纪机构应当协助住房租赁当事人办理住房租赁登记备案。
（二）促进住房租赁企业规范发展
1.住房租赁企业营业执照经营范围应当包括“住房租赁经营”，并自成立之日起30日内将机构和从业人员的基本情况等信息报送所在市、区（县）住房和城乡建设（房地产管理）部门备案；信息发生变更的，应当自发生之日起5日内办理相应变更备案。
2.住房租赁企业应当承担出租人责任，建立完善的住房租赁管理流程、服务标准等，确保出租住房符合出租条件并适宜居住。
3.住房租赁企业签订住房租赁合同前，应当查验承租人身份证件，并如实记载相关信息。
4.住房租赁企业以及公共租赁住房建设用地上租赁住房的经营主体，应当在住房租赁合同签订之日起3日内办理住房租赁登记备案。租赁合同信息发生变更的，应及时办理租赁登记备案变更。
（三）加强住房租赁个人信息保护
网络交易平台、房地产经纪机构、住房租赁企业等应当对获取的租赁当事人相关信息负有保密责任，不得违反法律法规要求和约定使用相关信息。
（四）加强对网络交易平台的监管
市住房和城乡建设部门应当会同相关部门加强对网络交易平台的动态核查，发现网络交易平台不符合相关条件、在住房租赁服务过程中存在违法违规行为的，市住房和城乡建设部门可按规定终止其与住房租赁监管平台的系统链接；涉嫌犯罪的，移交公安部门依法追究刑事责任。
六、在本市国有土地上依法建设的住房，以及在集体建设用地上符合城乡规划建设的租赁住房的租赁，按照本通知执行。公共租赁住房、直管公房的租赁，有特殊规定的，从其规定。