案例由市建筑市场与房地产执法监察支队提供
开发商是否有权收取诚意金？
答：
诚意金也叫意向金，但它不是法律术语，而是商业用语，其实质是开发商的一种营销手段，即开发商在收取诚意金的同时，对购房者许诺一定的优惠，刺激购房者的积极性，并通过收取诚意金，确定购房者选房的先后顺序，以维护购房秩序，也有开发商根据客户缴纳诚意金的情况确定商品房的价位。
为防止已缴纳诚意金的客户反悔，往往规定了客户在一定时间内不与开发商签订购房合同，其诚意金不予退还的条款。现实中少数开发商将事先收取诚意金作为融资渠道。
开发商在没有获得商品房预售许可证的情况下收取诚意金没有法律依据，属于严重违法行为。
很多消费者误认为诚意金即“定金”，那么它与“定金”、“违约金”和“订金”有何区别？
答：
“定金”是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。
《担保法》第89条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
《合同法》第115条也做了同样规定，这就是我们通常所说的“定金罚则”。可见，“定金”具有双重性质。第一，它可作为合同的担保，以保证合同履行。第二，对违约的一方，还具有惩罚性质。
“违约金”依照合同法规定可分为法定违约金和约定违约金，是在合同成立并生效后，违约方不履行合同的情况下，应当偿付给守约方一定数额的钱款。当事人可以约定一方违约时，根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
在合同约定违约金时，一方发生违约，应按合同约定承担违约责任。而购房诚意金合同多为对购房人的条款约束，对开发商的约束力和惩罚性远不如违约金和定金。这也是开发商乐于借用诚意金的名义，故意混淆诚意金与订金、定金、违约金概念的意图所在。
“订金”与“定金”仅一字之差，在法律性质上却有天壤之别。订金不是一个规范的概念，在法律上仅作为一种预付款的性质；购房者履行合同则只作为抵充房款，不履行也只是如数返还。
根据建设部2001年颁布的《商品房销售管理办法》第22条规定，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，开发商应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。但对于诚意金是否属于规章中所提到“预订款性质费用”，尚无有关部门作出明确界定。
签订“认购书”、领取“认购酬卡”或签“排号协议”时，要认清是诚意金、 “预付款”还是“订金”或“定金”。
当协议书标明的是“订金”、“排号费”等与你的意思相符合时，可在买卖不成立时要回诚意金。但如果标明的是定金，而你又未在协议上进一步明确，要回定金就比较困难。所以如果看中满意的房子，就要慎重对待诚意金，为避免丧失诚意金，就要在认购协议中详细约定。
法界正方观点：
双方达成真实合意可收取诚意金。
有律师认为，司法领域有句名言，法律没有明文禁止即为权利。也就是说，在我国，公民（自然人）的权利须依法行使，法律法规规定的权利，公民可以行使，也可以不行使。
在民法领域，只要法律法规没有明文禁止公民不得行使哪些权利，那么公民就可以把不禁止的行为视为自己的权利，可以从事这些法律法规不禁止的行为。
开发商向欲购房者收取诚意金，这属于司法领域的问题，只要开发商和购房者双方达成真实合意，在不违反现行法律法规的前提下，一方愿意收取，另一方愿意缴纳，而且双方签订诚意金协议，开发商就可以收取诚意金。
法界反方观点：
收购房诚意金没有法律依据。
也有律师认为，根据《商品房销售管理办法》第22条规定，不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用，因此开发商未取得商品房预售许可证前收取诚意金，属违规行为。
目前，收取诚意金这一现象在全国范围内比较普遍，越是好楼盘，诚意金定价越高。从表面上看，虽然呈现一方愿意交纳，一方愿意收取。
但事实上，由于在全国范围内收取诚意金是房地产交易中的普遍做法，广大消费者也别无选择，为了买房只能接受这种强加给自己的负担。但这种行为明显是一种违法行为。房地产管理部门应当依法纠正这一违法行为，对拒不纠正的房地产开发商可以追究其法律责任。
我国《民法通则》中规定了当事人在签订合同时，可以约定违约金条款或者定金条款，但对诚意金没有明确规定。
诚意金仅是开发商在消费者看房时，为了促销而要求消费者先行缴纳费用的一种单方意思表示，无法保证消费者的买卖风险，是一种强迫消费者接受的霸王条款。
诚意金是在当事人签订购房合同之前由房产商自己主张的，仅是表明双方具有订立合同的意向，但对合同的具体内容并没有明确具体的一致意思表示，此时合同尚处在对标的物要约或要约邀请阶段，仅具有订约意思表示或预付款的性质，由此可见房产商并不能保证如约履行合同。
因此，开发商收取的诚意金并没有法律依据。根据我国《民法通则》的规定，因没有合法依据而获得的不当利益属于不当得利，应当予以返还。
法界中立方观点：
收取诚意金的合理性和必要性取决于市场本身。
还有律师认为，开发商是否有权收取诚意金，要看将其行为放在哪一个法律层面上去理解。《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》关于商品房预售的规定，条款少，内容简略。建设部《城市商品房预售管理办法》和一些地方性的法规、规章规定得相对具体。
根据法律及相关规定，未取得预售许可证不得预售商品房是一项必须坚持的原则，但实践中如何认定预售行为难度较大，开发商进行的认筹、预订、认购且收取诚意金、定金是否属于预售行为，多有争议。诚意金收取的合理性和必要性取决于市场本身，抛开市场，单从法律角度探讨的意义不大。
发生争议时，诚意金如何定性和处理，首先要看双方的约定。诚意金的约定具备违约金性质的，按违约金认定；具备定金性质的，可按定金认定。未作约定或约定不明的，可按照法律及司法解释的精神和交易惯例处理。
诚意金是否具有定金的法律效力？
答：
无论是房地产一手交易市场还是二手交易市场，“诚意金”的应用都十分普遍，由此产生的法律纠纷非常多。
例如，有开发商在未获得预售许可证的情况下收取购房者“诚意金”数额高达数亿后卷款潜逃，购房者损失惨重；又如，二手房交易中买方在支付“诚意金”后因种种原因不能成功交易的，卖方常常没收“诚意金”，而买方则主张双倍退还……诸如此类，皆是对“诚意金”的性质认识不清或界定不明。
诚意金的交付意味着购房者仅仅有购买意向和诚意，但是主要条款并未确定。诚意金在法律上是一种“性质不明、界定不清”的资金形式。
由此，开发商常常可以进退自如。实践中，很多房地产开发商要求购房者预交“诚意金”，并签订类似于《认购意向书》，主要内容只是约定有意向购买房屋，而没有约定地址特定、数量特定、价格特定的房屋。因此，购买标的物无法确定，购房者如果主张合同成立要求交付房屋，难以获得法院支持。
根据担保法司法解释，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但未约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。
因此，“诚意金”不具有定金的法律效力。支付“诚意金”的购房者如果主张适用定金法则，也难以获得法院的支持。如果约定为“定金”，根据法律规定，当开发商违约时需双倍返还，但是“订金”、“诚意金”则没有这些法律后果。
有购房者因为支付诚意金但没有买到房向法院提起民事诉讼，要求开发商双倍赔偿，但因双方签订的《意向书》中已经约定其交付的10万元是“诚意金”而非“定金”，所以不属于双倍赔偿范围，法院判定购房人败诉，开发商仅退还10万元本金。
为何说开发商未取得预售许可证销售楼盘是违规违法的？
答：
《城市商品房预售管理办法》第6条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门（市住建局）申请预售许可，取得《商品房预售许可证》”。
第13条规定：“开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第39条的规定处罚”：“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产主管部门（市住建局）责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款”。
国家工商总局《进一步整顿规范房地产交易秩序》规定：“未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发商不得非法预售商品房，也不得以认购收取定金等各种行为变相预售商品房”。所以，无预售许可证提前销售，就是一种典型的违法行为了。
国家为何要实行预售许可证制度？
答：
预售许可证取得的条件，建设部《城市商品房预售管理办法》规定：必须在取得土地、规划、施工相关许可证，并完成部分施工进度，已确定竣工交付时间，并开设预售资金监管帐户，且核查预售商品房未设定他项权利，经主管部门（市住建局）审查合格并纳入监管体系后，才可进入销售活动，也才能取得预售许可证。
购房者购买无预售许可证的楼盘有哪些风险？
答：
《湖南省城市商品房预售管理实施细则》第9条规定：“企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》，售房广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。
购房者在没有预售许可证的情况下购买房屋，交付诚意金的约定并不具有预约合同的法律效力，一旦出现不动产证无法办理、开发商跑路等问题，消费者将承受风险。”
购房者至少面临两种风险：开发商如果没有建成商品房（烂尾），或者将集资款项挪作他用、挥霍等等，则购房者支付的房款或预付款或定金就付之东流、无法追回；
开发商如果建成商品房，在房价暴涨时则可能提起诉讼要求确认合同无效，理由是未取得预售许可而签订的认购书，因违反法律强制性规定而无效。开发商该主张往往获得法院支持，此类案件在各大城市已发生多起。开发商通过诉讼自愿返还房款，并将房屋高价转卖给第三方获取暴利。由此可见，开发商实际上非法套取购房者的预付款项。
如何才能防患购买商品房的风险？常说要查“五证”。一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。购房时只需看《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。
因为开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格，所以购房者购房时最要核查的是开发商的预售许可证。
同时还要注意核实你所购买的楼盘是否是在预售许可证所指定的范围内，提防开发商“偷梁换柱”、“ 张冠李戴”。
开发商未取得《商品房预售许可证》能否与购房者签订认购书收取预定款？住建部门会如何查处？
答：
未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。
对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，主管部门应依照《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及《城市商品房预售管理办法》等法律法规进行查纠，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。
处理措施7种：住建局执法部门将针对房地产开发企业经营过程中的违法违规行为，包括发布虚假房源信息和广告；以认购、预定、排号、发卡等方式向购房者收取或变相收取定金、预订款等费用，借机抬高房价；捂盘惜售或者变相囤积房源等。
对于确认不正当经营行为的，将对相关企业①进行约谈，②限期整改到位，③对整改落实不力和情节严重的，采取媒体曝光，④立案处罚，⑤上报不良行为记录，⑥列入诚信黑名单，⑦吊销资质等方式予以惩处。
取得《商品房预售许可证》前收取定金如何处理？
答：
目前商品房形象进度完成三分之一后才能办理《商品房预售许可证》，有些开发商为了资金及时回笼，以“认购”、“订购”、“预定”协议的方式，收取买受人购房定金，那么该定金是否具有担保效力呢？
对此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
根据该规定，买受人在取得《商品房预售许可证》前交付的定金，除不可归责于双方当事人的事由外，都应当按照担保法规定的定金罚则处理，即接受定金的一方违约不履行合同的，应当双倍向支付定金方返还定金；支付定金一方违约不履行合同的，无权要求接受定金方返还定金。
未取得预售许可证销售商品房，工商局可以管吗?
答：
国家工商行政管理局令1998年第71号规定：未取得预售许可证的房地产项目，不得发布广告。可处以违法所得额三倍以下的罚款，但最高不超过三万元，没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。
为何无证销售屡禁不止、行政处罚力度过小？
答：
一、因法律对开发商未取得《商品房预售许可证》预售商品房的处罚力度过小。
《城市商品房预售管理办法》第13条规定：”开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第39条的规定处罚。”即“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。”
据此，收取的预付款或定金是否属于违法所得？是否应当没收？这在实际操作中争议很大。实际上款项涉及好几百个业主，政府没收预付款可能实际上导致开发商无钱继续开发，导致房屋烂尾，进而引发社会群体事件。
开发商常常有恃无恐的重要原因是开发商事实上“绑架”了政府和社会公众。现实中，尚未发现没收违法所得的案例，政府主管部门往往是形式上罚款2万左右，根本达不到惩罚开发商的目的。
二、因法律对开发商不按规定使用商品房预售款项或以不正当手段取得商品房预售许可的行政处罚力度过小。
《城市商品房预售管理办法》第14条规定：“开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。”
第15条规定：“开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。”
如上所述，我国由于地域差异，各地对国家法律贯彻执行的力度不一，法制不够完善，由此给某些不良开发商可乘之机。实际操作中，主管部门常常责令开发商退还有关款项，处以罚款极少，难以惩戒开发商。
未取得预售许可证，开发商擅吸款能否定罪？
答：
开发商在未获预售许可前通过各种方式非法集资，致使购房者的资金安全遭受极大威胁。开发商通过违法吸取款项，可能挪作他用或者挥霍殆尽甚至可能携款潜逃，由此常常导致楼盘烂尾，购房者财房两空，很容易酿成社会事件。
因此，开发商此类行为实际上具有严重的社会危害性并应受刑罚处罚，应属于犯罪。
为保护购房者的切身利益，规范商品房销售秩序，防范社会事件风险，根据我国刑法第192条关于集资诈骗罪的规定，对于开发商未获得预售许可的，擅自以各种名义吸取购房款，应当以集资诈骗罪定罪处罚。
商品房认购陷阱分析与防范有哪些？
答：
一、别被《商品房认购书》套牢。
无论房子大小、地理位置和价位如何，在购房过程中，都会遇到这样的情况：当您根据楼盘宣传或广告看房时，售楼人员会立即带着您看沙盘、看户型图、参观样板房，指着沙盘对楼盘美好的未来描述。
您可能会对房子产生无穷的“好感”，当您“依依不舍”时，销售人员会告诉你：“这套房子多好呀，好多人都看上了，要真想买到这套房，最好是先签个《商品房认购书》，交点定金，要不然明天这房子可能就卖掉了。”
于是，在正式签订商品房买卖合同之前，开发商已经轻而易举地把您的钱套在囊中，当然，为了“安慰”您一下，他们会向您承诺：这套房子，会为您保留一段时间。
直到您发现这个楼盘实在不适合您、这个楼盘的价格超过了您的承受能力、房屋存在质量问题或无法申请贷款等情况时，销售人员会再次十分清晰地告诉您：由于您没有签订商品房买卖合同，根据《商品房认购书》的约定，您已经违约了，根据法律规定，当初您交的“定金”不予返还。
“定金”的数额与房款相比，也许不算多，但几万元也是您辛苦的血汗所得，为了这不能返还的“定金”，您也许会签合同，凑合着买了这套房。这个时候，您就已经被《商品房认购书》给套牢了。
二、《商品房认购书》下套利器之一：定金。
这是您被《商品房认购书》套牢的重要武器，正是由于这笔款无法退还会造成您的损失，才导致您为了防止损失而不得已签约。
导致您被套牢的原因主要是由于“定金罚则”的存在：根据《民法通则》和《合同法》的规定，当事人可以约定以交付定金作为订立合同的担保，如果给付定金的一方拒绝订立合同，无权要求返还定金；如果收受定金的一方拒绝订立合同，应当双倍返还定金。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条明确了“定金罚则”在商品房买卖合同订立过程中的适用。
有一点需要明确的是，只要《商品房认购书》包含了“交付定金多少元”的字样，就适用该罚则，无须另行约定“如果给付定金的一方拒绝订立合同，无权要求返还定金；如果收受定金的一方拒绝订立合同，应当双倍返还定金 ”之类的内容。
因此，一旦您看到“定金”两个字，请一定同时想到这两个字背后隐含着的“定金罚则”。
三、《商品房认购书》下套利器之二：”没收”条款。
如果不约定“定金”，而是约定“预付款”，是不是就能够逃脱被套牢的境遇呢？
并非如此，尽管《商品房销售管理办法》第22条规定，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。但是这条规定没有限制当事人之间的另外约定。
因此，尽管在《商品房认购书》中约定的是“担保金”、“保证金”、“订约金”、“押金”、“订金”、“诚意金”或是“预订款”等概念，没有约定“定金”，一旦开发商加入了“如果购房人在签订商品房认购书之后多少日内不能签订《商品房买卖合同》的，所收诚意金（或其他名目的款项）不予退还”一类的条款，您所缴纳的钱款同样难以取回。
该类条款，可以称之为“没收条款”，已经成为《商品房认购书》套牢购房者的第二大利器。
四、防止被《商品房认购书》套牢的9条“军规”。
1.谨慎对待销售人员的促销宣传。
为了订单背后的提成，销售人员会使出“浑身解数”，请您一定要谨慎分析销售人员的促销手段，无论是“最后一套”还是“明天就涨价”，无论是“小区配套完善”还是“智能管理”，无论是“超大楼间距”还是“60％绿化率”，都需保持冷静，不要因为一时头脑发热而被套牢。
2.交钱之前请三思。
为了最大限度保护自己的利益，建议您在交钱之前一定要三思。在定金交付之前，《商品房认购书》中的定金条款并不生效，如果您在已经签订了《商品房认购书》之后，但是尚未交付钱款之前改变主意，《商品房认购书》又没有约定其他惩罚性条款的情况下，您还可以选择及时抽身，这个时候开发商或销售公司无权要求或起诉您支付钱款。
3.签订《商品房认购书》并非必经程序。
虽然很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》，但从法律上讲，签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序，购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件（包括补充协议）等内容进行协商，双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。
4.把”诱饵”写进《商品房认购书》。
销售人员往往会以“优惠价格”、“保留房号”等诱饵引诱购房者签订《商品房认购书》，但有时最终难以兑现。购房者签订《商品房认购书》的目的恰恰在于销售人员的这些诱饵，为了防止口说无凭，建议您将这些内容明确写入《商品房认购书》，并明确约定一旦这些约定不能实现的后果。
5.约定《商品房认购书》“退出”条款。
由于签订《商品房认购书》时，楼盘的一些细节尚未明确，《商品房买卖合同》的很多条款都没有明确，很多不确定性因素都可能导致难以签订《商品房买卖合同》，例如申请贷款不被批准等，因此必须约定“退出”条款，以保证在自己没有过错的时候能够随时“退出”。
具体条款可以这样拟定：如果购房者与开发商因商品房买卖合同或者补充协议的具体条款存在分歧，不能达成一致意见的，或者由于购房者其他合理原因致使购房者不能购买认购房屋的，购房者有权放弃认购房屋，开发商应在收到购房者发出的书面申请后七日内将购房者所交认购金或定金全部返还。
6.尽量不交“定金”。
如果您还没有下定决心要买这套房子的话，一定不要交“定金”，可以交订金、预付款、预订款、诚意金、担保金、保证金、订约金、押金等。为了更容易抽身退出，请尽量不要交“定金”。
7．避免“没收”条款。
尽管没有约定收取“定金”，如果《商品房认购书》中约定一旦您不签订“所收预付款将不予返还”，这种“没收”条款依然会导致您无法拿回自己所交的钱款。
8.抓住对方违约。
一旦开发商或销售公司出现违约，一定要抓住机会，要求开发商或销售公司解除《商品房认购书》，并全额退还已经收取的款项，如果是定金，还可以要求双倍返还。
为了能够顺利抓住开发商或销售公司的违约行为，需要您在《商品房认购书》中详细约定开发商或销售公司收取“定金”或“预付款”的目的，并把销售人员的承诺写入，这样一旦出现违反约定的情况，您才能够底气十足地要求对方返还款项。
9.尽量利用“不可归责于当事人双方的事由”。
尽量找出“不可归责于当事人双方的事由”作为不签约的原因，例如规划的变更、双方就《商品房买卖合同》的条款难以达成一致、收入骤减、银行限制放贷等。一旦发生类似原因，您就可以以此为由，要求返还已经交付的定金了。
五、直接转化为《商品房买卖合同》的《商品房认购书》。
《商品房认购书》是房屋买卖双方达成的一种“初步意向”，既然是初步意向，就表明双方可以以比较小的代价退出。但在特别情况下，初步意向也可能转化为正式的《商品房买卖合同》，按规定，转化需要同时满足以下两个条件：
1.具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。
2.出卖人已经按照约定收受购房款。
这个规定实际上是一把双刃剑，如果您已经坚决地决定要买这套房，不妨利用这个规定，争取让初步意向直接转化成《商品房买卖合同》，免去中间的夜长梦多。
如果您还处于试探阶段，还希望能够有机会随时退出，那么就要避免在《预订书》或是《商品房认购书》中约定得过于详细，防止初步意向直接转化成《商品房买卖合同》，为自己保留及时“退出”的机会。
六、“小定”与“大定”。
部分楼盘开盘时会出现热火朝天的场面，开发商往往会要求购房者先交“小定”。所谓“小定”，就是开发商保证为购房者保留房屋，保证购房者满意的房屋在一定时间内不会被卖出去。购房者需要在约定的时间内向开发商交纳“大定”，并保证签订正式的《商品房买卖合同》。
“小定”的数额较之“大定”少很多，“小定”的合同条款较之“大定”也简单很多。但是无论是“小定”还是“大定”，都可能包含“定金”或是“没收”条款。
七、VIP卡与”认筹”。
有些楼盘会在开盘之前发售VIP卡，并约定VIP卡的持有人可以按照卡号顺序优先选定房号户型，楼盘销售结束，选定房号的持卡人卡内的钱款将抵作房款；没有选定房号的持卡人卡内的钱款全额退还，但不计利息，如果持卡人愿意，VIP卡可以保留至二期或是三期，届时可以获得优先选号的权利。
此外，作为特惠活动，开盘的时候举行现场抽奖活动，被抽到的持卡人可以获得各种优惠或奖品。VIP卡的价格多则几万元，少则几百元，名称也五花八门，持卡人的权利也各不相同。
这种发售VIP卡的方式，在销售上又称为“认筹”，已经成为现在商品房市场上最为流行的营销手法之一，用业界的行话来说，这个叫做“蓄客”，就是在开盘之前聚集人气，制造购房的紧张气氛，让购房者看起来觉得房屋非常走俏。
利用小小的VIP卡，开发商或是销售公司不仅创造出良好的销售氛围，发现和锁定潜在的目标客户，进行楼盘需求和价格调查，还可以提前获得数额不菲的资金。
八、内部认购的风险。
按照《商品房销售管理办法》第22条的规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。商品房销售的条件，主要是“五证”的取得。
但是，有的开发商在尚未满足商品房销售条件时，进行“内部认购”。也就是“小定”和“认筹”，很多也属于“内部认购”的变种。
如果房地产商的信誉可靠，购房人通过内部认购有时确实能省些钱，但一旦房地产商最终拿不到预售许可证并宣告破产，购房人交付的定金有可能会有去无回。
虽然最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”但是如果发生此类情况，往往需要通过诉讼才能取回自己已经交付的定金、预付款或房款，因诉讼花费的人力和金钱成本更是难以计算的。一旦遇到开发商无力偿还或被宣告破产，还将面临无法取回的后果。
在内部认购的情况下，购房人面临的风险是十分巨大的，但是房地产市场的供求情况和交易双方的不公平地位,令购房者不得不接受内部认购，在这种情况下，就需要了解一下商品房销售的条件和“五证”的相关知识，把自己的风险降到最低限度。
九、签订《商品房认购书》之前应该审查哪些文件。
要审查下列文件原件：《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《房屋不动产证》、《建筑工程竣工验收备案表》、《企业法人营业执照》、《房地产开发企业资质证书》。
审查上述文件时，一定要要求开发商提供原件，不能仅看复印件。这些证件大多包含附页和附件，里面记载着抵押权状况、年检情况、平面图、规划图等，如果仅复印第1-2页，则无法获得完整的信息，导致自己的权益受损。同时，复印件也比较容易被涂改或造假。
一看《国有土地使用权证》。
文件意义：《国有土地使用权证》是证明土地使用者（单位或个人）已经缴纳土地出让金，获得国有土地使用权的法律凭证，受法律保护。
发证部门：国土资源局。
注意事项：1.正式的《国有土地使用证》应同时加盖人民政府公章和国土行政主管部门公章。
2.视不同情况，《国有土地使用证》上分别加盖《划拨土地使用证专用章》、《有偿土地使用证专用章》、《交纳使用费土地使用专用章》、《临时土地使用证专用章》，对于普通商品房，土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”。
3．如果土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”，则表明土地使用者尚未缴足地价款，会给日后办理不动产证带来隐患。
4.土地证不得擅自涂改，如有涂改痕迹应警惕。
5.土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致。
6.注意土地证上是否有土地使用权抵押记录。土地使用证上有一个备注页，如果开发商向银行以土地作为抵押进行了开发贷款，在土地使用证的备注页上会有注明。
7.要求查看开发商支付土地使用金的收据。
二看《建设工程规划许可证》。
文件意义：《建设工程规划许可证》是标志有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取不动产权属证件。
发证部门：规划局。
三看《建设用地规划许可证》
文件意义：《建设用地规划许可证》是建设单位在向规划管理部门申请征用、划拨土地前，经规划管理部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取不动产权属证件。
发证部门：规划局。
注意事项：1.如果卖房人没有建设用地规划许可证，则说明其开发的土地未经规划或未审批许可。
2.注意查验开发商所使用的土地在用途、位置和界限上是否与建设用地规划许可证相互一致。
3.《建设工程规划许可证》附有附图及附件，里面包括标有各个建筑高度的小区整体平面图，购房者可以通过该图判断开发商在广告和沙盘等宣传资料中的宣传是否可能兑现。这个小区平面图比较复杂，很细致，包含很多细小的图标，建议购房者能够请一位懂行的人士帮忙。
重要提示：《建设用地规划许可证》不能保证规划不变更。开发商可以申请变更规划，申请获得批准后，开发商就能够获得新的《建设用地规划许可证》，原来的《建设用地规划许可证》就失效了。应对规划变更最好的办法是明确约定，开发商应当在变更规划申请获批后10日内书面告知买受人，并约定不通知时，购房者有权退房和索赔，给自己保留退出的机会。
四看《建设工程施工许可证》。
文件意义：《建设工程施工许可证》是标志建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。
没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府的住建部门办理施工许可手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。
发证部门：住房和城乡建设局。
注意事项：
1.注意期房工程开工手续是否齐全。
2.如果开发商销售的是现房，则应查看住建局的《建设工程竣工备案表》。
五看《商品房预售许可证》。
文件意义：《商品房预售许可证》是住建部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。如果购买了不在《商品房预售许可证》允许销售范围内的商品房，房屋的不动产权将得不到保障。
发证部门：住房和城乡建设局。
注意事项：1.注意查看该证是否在有效期内。
2.注意查看自己所要购买的房屋是否在许可销售的范围之内。
3.销售许可的证件应该在售楼现场悬挂公示。
4.如果是现房，已经不需要再查询《销售许可证》，可查验项目竣工验收备案表，要看清楚是否包括想买的房子。
六看《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》。
文件意义：根据《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业不仅应具备企业法人资格，还必须取得《房地产开发企业资质证书》。如果开发商不具备房地产开发资质，可能导致商品房买卖合同无效或无法办理不动产过户。
如果该项目为委托销售的情形，即开发商委托房地产中介服务机构进行售房，则不但应审查开发商的《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，还应审查房地产中介服务机构是否为合法主体，即房地产中介服务机构是否取得工商营业执照和《房地产经纪机构资质证书》。
同时还应审查房地产中介服务机构的代售行为是否合法，即审查该机构的代售行为是否能够出具开发商作出的《授权委托书》以及打算购买的房屋是否在委托销售范围之内。
主管部门：
1.《企业法人营业执照》：工商行政管理局。
2.《房地产开发企业资质证书》：住房和城乡建设局。
3.《房地产经纪机构资质证书》：住房和城乡建设局。
注意事项：
1.注意营业执照的颁发时间以及是否盖有工商部门“年检通过”的印章。我国有关法律规定，营业执照应当每年年检一次，否则无效。
2.注意营业执照是临时的，还是正式的。如果是临时执照，则说明该单位还未正式成立。
3.注意营业执照上的营业范围，如果卖房人的营业范围中没有商品房的开发或销售，则其从事商品房开发或销售的行为就是违法的。
4.注意查验《房地产开发企业资质证书》是否经过年检。
5.主管部门对房地产开发企业的资质划分了级别，并标注在《房地产开发企业资质证书》上。通常一级企业的注册资本比较雄厚，开发经营时间较长，工程质量合格率较高，技术人员要求较高。
对二、三、四级企业的审查条件则逐渐降低。因此通过《房地产开发企业资质证书》上房地产开发企业资质级别的记载，可以初步判断开发商的实力。
6.如果是《房地产开发企业暂定资质证书》，则应注意考察证书的有效期，按照规定，《房地产开发企业暂定资质证书》的有效期为1年，到期之后可以延长有效期，延长期限不得超过2年。
自领取《房地产开发企业暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的房地产开发企业，有效期不得延长。因此如为《房地产开发企业暂定资质证书》，购房者应谨慎考虑再作决定。
十、《商品房认购书》的主要条款。
《商品房认购书》是当事人对双方交易房屋有关事宜的初步确认，因此其内容较之《商品房买卖合同》更为简略。《商品房认购书》的内容一般包括：
1.双方当事人的基本情况。注意事项：核对出卖人栏内填写的公司名称、法定代表人等是否正确。如为代理人，应察看授权委托书，并争取将授权委托书的复印件作为《商品房认购书》的附件。
2.房屋基本情况（含房屋位置、面积等基本情况）。注意事项：为了防止正式签约时出现纰漏，关于房屋基本情况的约定应尽量具体准确，尽量使用楼栋单元房号。
3.相关文件的种类、编号和发证机关。注意事项：尽量将签订《商品房认购书》之前查验的各种文件的名称和编号记录在合同中。
4.价款计算与付款方式。
5.定金或预付款。注意事项：如果您主意未决，请尽量避免交纳“定金”，而是约定交付“预付款”，并将交纳 “定金”或“预付款”的目的、销售接待人员的口头承诺也写入合同，如不能写入，则表明难以实现。
6.签署《商品房买卖合同》的时限、条件、方法约定。 注意事项：仅约定双方应该在何种期限内进行缔约磋商，而并非全面接受开发商提供的《商品房买卖合同》。还应明确约定：如果在该期限内双方不能达成一致意见，则购房人有权解除《商品房认购书》，出卖人应当在15日内全额退还已经交纳的定金或预付款。
7.处置方法。注意事项：约定双方故意违约情况下的处理方法，如开发商将约定的房屋出售等，一定要明确约定违约责任的数额，如是定金应约定双倍返还，如是预付款可以约定除全额返还以外还要支付一定比例的违约金或利息。
重要提示：
1.《商品房认购书》的名称比较多样，一般包括商品房认购书、定购书、预订书等形式，还包括买卖房屋的意向书、允诺书、定金收据、预付款收据等。
2.如果您购买房屋的心意已决，不妨将商品房买卖合同应具备的主要条款都写入《商品房认购书》，争取让《商品房认购书》直接转化为《商品房买卖合同》，免去中间的夜长梦多。
3.如果您还处于试探阶段，还希望能够有机会随时退出，那么就要避免在《商品房认购书》中约定过于详细，防止《商品房认购书》直接转化成《商品房买卖合同》，令自己难以“退出”。
无预售许可证属违规销售，定金可要求退还？
案例：
2012年10月，张某得到信息：深圳某关外一知名开发商2004年开发的一大型商铺楼盘，已颇具规模，多个场馆已开张，售楼人员说先交5万元定金（预订金、诚意金），到2012年12月份可签《商铺买卖合同书》，当时先交5000元的定金，开发商出具了定金收据及《预定协议书》。
10月25日张某补交5万元定金时，要售楼方出示该商铺预售许可证，告知还没有取得，并说从去年12月起开始销售，已有500户购房者交定金。
张某知情后咨询律师，认为没有取得预售许可证收受定金，涉嫌违法销售，对购房者有一定的风险，因此不同意再继续补交定金。
后张某多次同开发商协商，要求其退还所交的5000元定金，但开发商拒绝退还，最后向有关部门投诉，监管部门经核查属违法销售，在监管部门责令下，开发商退还了张某的5000元定金。
律师点评：
上述案例是发生在深圳一个大的楼盘、大的开发商名下。类似这样的违规销售现象大量存在，是部分开发商销售楼盘中的“惯例”，不过是无人举报，也就没人查处，这种隐患，往往要在购房者办不到不动产证或出现了”烂尾楼”，购房者的购房款打水漂时才会显现。而那时购房者再要进行维权就难度大多了。
房屋未得预售许可证，法院判决返还购房款？
案例：
2015年1月，小明购买某开发商建设的某项目房屋一套，并签订《合作建房定购合同》。
约定房屋坐落位置、面积、价款等，并约定以分期付款方式交纳合作建房款，于当年1月3日交纳首付款14.6万元，自交纳首付款之日起12个月内交纳二次建房款，主体封顶交纳三次建房款。
交房时间为自签订合同之日起36个月内交付，并约定了违约责任等事项。小明于签订合同当日交纳了首付款，该开发公司出据收据一份。
2015年底，小明提出交纳二次建房款，该公司不予收取。2016年7月，小明提出解除合同并退还首付款，该公司答复称没钱。
某人民法院庭审查明，本案所涉及的开发公司项目尚未取得商品房预售许可证。被告公司在庭审中辩称双方所签的《合作建房定位合同》不是商品房买卖合同，不符合商品房买卖合同的条件。
法院判决：法院认为，原、被告双方签订的合作建房定位合同约定了商品房的出卖人、买受人、房屋具体坐落、单价、数量、总价、付款方式、交付时间等，具备了商品房买卖合同的基本要素，应当认定为商品房买卖合同。
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。该房屋至今未取得商品房预售许可证，故原告以合同无效为理由要求被告返还购房款14.7万元的诉讼请求，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，作出上述判决。
买了没有预售许可证的房子可以退房并起诉？
案例：
房产公司尚未取得预售许可证，于是将开发区管理委员会和开发区规划局出具的商品房预售许可证正在办理之中的证明张贴在销售大厅西墙。
当时李某并没有注意到，便与某房产公司签订一份商品房认购协议书，交纳了首付款，约定了预售的商品房的位置、面积和价格及付款方式。
后来，听说尚未取得预售许可证属于非法售房，认为自己与开发商之间尚不存在合同关系，可以不受其约束，加之对房子质量担心，对房子的位置也不满意，于是提出退房，并要求房产公司按已付房款一倍支付赔偿金。
开发商认为协议有效不能退房，并在预售合同中，约定一切争议都只能由房产公司所在地法院进行审理。李某无奈之下向法院起诉。
律师点评：
由于双方签订协议一直到诉讼之前未能取得商品房预售许可证，其售房行为违反了《商品房预售管理办法》第9条的规定（该条款属于强制性规定）。
所以李某与房产公司签订的商品房预售合同虽然已经成立，但是因为违反法律的强制性规定而应当认定为无效，这种情况下，导致合同无效的责任应当由房产公司负担。商品房预售合同被确认无效后，房产公司应当返还已经支付的购房首付款以及相应的同期银行存款利息。
但因房产公司将正在办理的证明张贴于销售大厅西墙。这说明，并非房产公司故意隐瞒没有取得预售许可证的事实。根据《消费者权益保护法》第49条的规定，房产公司在售房过程中主观上并不存在欺诈的故意，所以不应该承担李某所要求的按已付房款一倍支付赔偿金的责任。
另外房产公司在协议书中以印刷条款的形式规定一切争议都只能由房产公司所在地法院进行处理，这一条款违反了《民事诉讼法》关于因不动产纠纷提起的诉讼只能由不动产所在地法院管辖的专门规定，所以这种约定是无效的。李某可以在所购商品房所在地法院起诉。
法律提示：
购房者在购买商品房时，消费者应该注意到非正式的意向性购房协议和正式的房屋买卖合同之间的区别。
具备商品房基本状况、销售方式、价款、交付使用条件及日期等主要内容的意向性购房协议才是房屋买卖合同；相反，不具备这些内容的房屋买卖合同也只能算作意向性购房协议。了解这一点，有利于明确自己的合同义务和权利。
另外法律对于房地产纠纷的管辖不采取“原告就被告”的原则，有利于防止开发商利用强大的经济实力影响当地的法院的独立公正性，有利于防止地方保护主义，从而维护购房业主的利益。消费者应该注意在诉讼中坚持这个原则，反对开发商的违法行为。
购房前一定要看”五证一照”。“五证”指的是:房地产开发企业资质证书、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证;“一照”即企业法人营业执照（售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
房地产市场常见的违法、违规行为：
1.未取得资质证书从事房地产开发经营；
2.超越资质等级从事房地产开发经营；
3.在商品住宅销售中未按规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
4.以预售形式销售的商品房,未取得商品房预售许可证；
5.以售后包租或者变相售后包租方式,销售未竣工商品房；
6.在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；
7.擅自改变房地产开发项目中涉及公共安全和公共利益的内容,侵害买受人利益；
8.未通过招投标的方式选聘物业服务企业或未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业；
9.擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权；
10.在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房。
开发商未取得预售许可证双倍赔偿购房款？
案例：
2013年年初，林某在西四环附近一个新开发的楼盘相中了一套两居室的房子，当日就和开发商签订了房屋买卖合同，交付了38万购房款，约定交房日期为2013年年底，但到了约定好的日期，开发商却迟迟不肯交付房屋。
律师分析：
林某委托律师，最初的目的是要求开发商交房并支付迟延履行的违约金。在接受委托后，律师对楼盘的详细信息进行了调查，却意外的发现，该开发商根本没有取得《商品房预售许可证》。
根据这一情况，团队律师向林某解释了相关法律规定，告诉他在这种情况下，根据他的不同的要求，有两种截然不同的诉讼方法。
如果林某想要房子，那么根据法律规定“出售人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。
”也就是说，一旦林某在此时提起诉讼，而开发商又没有办理预售许可证，那么要求对方交房的诉讼请求肯定不会被支持。
也就无法得到房子。但如果林某不想要房子，就想要赔偿，那么，此时提起诉讼，正是最佳时期。律师进行利弊分析，向林某解释之后，林某和家人进行了商议，最后决定放弃要房，直接要赔偿。于是，律师起草诉讼状，以欺诈为由，要求开发商双倍退还购房款，并赔偿相关损失。
庭审过程：
一审开庭，律师提出，开发商在同林某签订房屋买卖合同时，没有告知林某其没有取得预售许可证这一真实情况，在林某提起本次诉讼之前，开发商仍然没有取得“预售许可证”，根据我国《城市房地产管理法》第45条第1款、《商品房买卖合同纠纷案件解释》第2条、第9条第1项以及《中华人民共和国消费者权益保护法》第49条的规定，双方签订的合同应当认定无效，且是因为开发商故意隐瞒，导致该合同无效，开发商应负担购房款一倍的赔偿责任。
判决结果：
本案历经一审、二审，最终法院支持原告诉讼请求，认定合同无效，判令开发商双倍返还购房款，共计76万元。
故意隐瞒未取得商品房预售许可证明，开发商应否双倍返还购房款？
案例：
王某经过现场勘察，决定购买某房地产开发公司建设中的一套商品房。双方签订了商品房买卖合同，王某交纳了购房款10万元。
但该公司一直未办理商品房预售许可证，导致房屋无法交付使用和办理不动产手续。王某多次到该公司协商，要求开发商返还购房款。该公司工作人员为王某出具了欠条，承诺双倍返还购房款20万元。但某房地产开发公司一直未按约定履行义务，王某向人民法院提起诉讼。
各方争议：
原告王某诉称，被告在未取得商品房预售许可证的情况下与购房者签订买卖合同，属于欺诈销售。请求法院判决确认商品房买卖合同无效，被告双倍返还购房款。
被告某房地产开发公司辩称，原告在签订商品房买卖合同时，明知被告没有取得商品房预售许可证，被告没有故意隐瞒无商品房预售许可证的事实，不存在欺诈，因此无须承担双倍返还购房款的责任。
被告工作人员出具的欠条是在原告要求退房的情况下，由于资金不到位，给其出具的，不是被告真实意思表示，且显失公平。被告同意撤销购房合同，但不同意双倍返还购房款。
律师点评：
《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
(二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并巳经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《商品房销售管理办法》第22条规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。”
《城市商品房预售管理办法》第6条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”
第9条规定：“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。”
从上述法律、法规的规定可以看出，商品房预售许可证 是进行商品房预售、签订预售合同的必要条件。在没有取得商品房预售许可证的情况下签订的商品房买卖合同，因违反法律规定，按照《合同法》的规定，“有下列情形之一的，合同无效……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定”（第52条第5项）。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告在原告起诉之前仍未取得商品房预售许可证，涉案的商品房买卖合同应当认定为无效。
最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示的，可以认定为欺诈行为。”所谓欺诈，法律上是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方做出错误意思表示的行为。
构成欺诈行为，必须具备三个条件：
第一，经营者主观上有欺诈的故意。这里的故意是以当事人对真实情况的明知为前提的，既包括故意告知虚假情况，也包括故意隐瞒真实情况。
第二，一方欺诈的目的是诱使对方实施民事法律行为。
第三，对方当事人因欺诈才做出错误的意思表示，也就是说，当事人做出的意思表示是因一方当事人提供的情况不真实所致，如果对方当事人知道真实情况就不会做出。
在本案中，被告是否故意隐瞒了未取得商品房预售许可证的事实，是否存在欺诈行为？应当承担什么责任呢？
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第1项规定：
“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。
”从被告工作人员给原告出具的欠条可以看出，其承诺双倍返还购房款，该双倍返还购房款的承诺与法律规定故意隐瞒没有商品房预售许可证承担双倍偿还购房款责任的规定相一致。
由此可见，被告存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证事实的欺诈销售行为，按照司法解释的规定，原告有权要求适用惩罚性赔偿，由被告承担双倍返还购房款的法律责任，还可以要求其赔偿其他损失。