施工现场尘土飞扬，高铁一开黄金万两。
高铁在快速通达、交通距离和时间成本方面有着巨大优势，毫不夸张的说，在中短途出行上高铁几乎碾压民航、高速和其他出行工具。
高铁带动城市之间、城市群之间的人流、物流、商流和资金流实现聚集，企业的产品、市场和资源供应得以迅速向外延伸，城市所获取的资源、机遇出现倍增。
也就是我们常说的，高铁使城市能级迅速提升。
高铁加速城市产业升级和优化布局，提升周边土地价值，引发了空间格局的转变。但是，中国上一轮高铁建设对于周边土地价值的提升和城市空间布局的优化，并没有体现出来。
因为，全国高铁新区成功的毕竟只是少数。
最成功当属上海虹桥，再者深圳北、杭州东、郑州东。
他们成功的决定性因素都是——人口净流入。
人口是支撑一个组团、一个片区、一个城市最核心的要素，得人口红利者得天下。
因为，中国大多数城市还是人口流出地。人口流出意味着高铁开通也会带动城市人口外移，对大多数城市而言，高铁新城都面临最核心的问题——“人的去留”。
10年过去了，长沙南站旁的——武广新城，如今看来还是不温不火，远不是他规划中的样子。
那么，张家界高铁新区能不能火？会不会沦为空城？有什么变数？
每一座城市、每个发展阶段，产业优势、规划方向和侧重点都会不同，所以每个片区的发展潜力也有大小之分，比如长沙梅溪湖和黄兴副中心，重点片区~岳麓山国家大学科技城和马栏山文创视频产业园等等。
在湖南，张家界有其稀缺性、独特性。
—— 旅游年接待人数达500万，而游客主要集中在武陵源景区和天门山景区。
而张家界高铁新区，又有其不可替代性 。
—— 坐拥城市唯一旅游大动脉武陵山大道，有张家界超级医疗配套，更有吉大张院和航院等教育资源，加之宁邦国际商业资源注入，发展空间已打开。
在此之前，对张家界高铁新区的分析，鲜有文章深度盘点，城建信息网策划数月、密集走访、广泛调研，终于形成了多角度、客观专业的片区分析和信息参考。
横看成岭侧成峰，远近高低各不同。
不识庐山真面目，只缘身在此山中。
分析一个片区一个组团，要辩证来看，不带有偏见，更不可对优势视而不见。
大家爱逛老城区，因其商业丰富多元，步步高百货多而实惠、中商广场精巧而舒适，但老城区堵车嘈杂，人口虽高度集中，但居住舒适度不佳，城市发展早已西移。
有些人“看衰”西溪坪-阳湖坪，觉得工业发展难成功，片区就是大乡下，配套差、潜力小、人口少，但随着张家界一中的搬迁和世贸的进驻，加上红壁岩大桥的建设、万达广场的签约，”西溪湖“的价值已然显现。
萝卜白菜自有所爱，板块分工各有所长，人口聚集互为圈层。
选择合适的板块、心仪的楼盘，在于每个人、每个家庭的具体需求，不求攀比无分对错。
不难发现，沙堤片区的核心是高铁新区，高铁新区的核心在人、公共配套和超级项目，人口聚集的关键又在于医疗、教育和商业资源的高效整合。
那么，张家界高铁新区有未来？会和大多数高铁新区一样，沦为空城？
不可否认，高铁拥有天然的巨大流量，比如张家界西站为黔张常快铁和张吉怀高铁的综合枢纽站，而武陵山大道拥有数百万人的旅游流量，但人们来得快去得也快，交通优势不一定能形成人口优势和片区优势。
但是，随着市人民医院新院区这一超级医疗配套的竣工，随着中建凤栖台和宁邦国际的规模化建设，高铁新区之优势已不可同日而语。
值得肯定的是，凭借央企之优势，中建凤栖台将自建幼儿园和小学，而6公里之外的民族中学和金海中学也属区域配套，片区内的吉大张家界学院、张家界航院更是板块优势所在，客观而言，教育肯定不是高铁新区的弱项，现在不是，将来也不可能是。
高铁新区的短板在商业、在公共配套，在多类消费场景的营造，高铁新区的未来还在商业和文旅的深度融合。
如果宁邦广场布局科学、恰到好处，则能先入为主，支撑板块人气和消费，如果七十二奇楼运营得当、一炮而红，即可成为旅游城市打卡地和板块多元化之标杆。
所以，
高铁新区的关键还是人口、公共配套和超级项目。
规划范围：张清公路（武陵山大道）沿线区域，北起沙堤乡两岔村，南至张家界市中心城区规划的北环线，东西至张清公路两侧可视山体以内的峡谷区域。规划区范围内总用地面积约12.55平方公里。
规划结构：
“三区一中心”
“三区”—— 交通换乘枢纽区、旅游商贸服务区、旅游度假休闲区。
“一中心”—— 教育卫生公共服务中心。
一起来听听
张家界业内人士
对高铁新区的看法
问题：张家界高铁西站有什么优势？有何发展潜力？
陈凯 72奇楼文旅小镇 营销总监：
长沙南站是交通枢纽，南站周边楼盘最受益的人群是商务人士，因为出差非常频繁，不想把时间浪费在中转地铁上，磁悬浮一坐到南站就回家，很近。
高铁站附近往往会聚集一定的商务人士，特定的人都会去高铁站附近投资兴业。而房企中最具代表性的就是绿地集团，绿地喜建高铁站地标，就是满足大量商务人士的需求，或者两地跑的人，也就是双城生活的人群。
张家界高铁西站的选址很好，很巧妙，选在了整个张家界两大核心景区的黄金干道上。首先，这个位置可满足未来呈几何倍数成长的游客的集散，武陵山大道不会塞车，去武陵源也快，到天门山也快，进出市区越来越方便。旅游集散的功能已经满足了。
其次，随着高铁的运营和旅游经济的爆发，张家界的慢生活节奏会变快。我身边也有这样的朋友，一个星期要去长沙很多次，这一类商务人士，甚至一些导游，或者说旅游相关人士，他们认为居住在高铁站周边，更有利于他的工作和生活，我认为高铁站的选址比较好，没有像其他城市一样很偏。
举个例子，铜仁高铁站坐公交要1小时40分钟，已经到了另一个县城，张家界高铁西站的位置优势注定其能左右逢源潜力迸发。
蒋文 东宸·江山里 营销总监：
张家界西站跟长沙南站相比，优势在于他的距离恰到好处，往左往右都可，但长沙南站暂时还缺少成熟的商业体，只有住宅区，长沙南站位置也较偏。
但张家界西站离市中心距离很短，张家界城市小，去哪里都比较便捷，所以张家界高铁新区的区位优势，相对长沙南站而言，更直接更明显。
张家界高铁新区，未来可以打造一个次商业中心，这里的距离和区位决定了板块便利性，发展空间相对长沙南站要好。
田润军 高盛国际 营销副总监：
高铁缩短了城市间的距离，加速了旅游目的地的通达。
我们乘坐高铁去某个旅游目的地，或者某个城市，并不是奔着高铁新区而去，而是奔着城市的某个事物、景观和美食，选择高铁，能够提供更多的时间选择，会迅速形成来张家界旅游的某种冲动，因为方便，说走就走。
以前从重庆来张家界需要十多个小时，现在只需五六个小时，当然也就有了来的冲动，去天门山看看，去武陵源走走。
这个板块能吸引人停下来，必须有足够的吸引力，那么高铁新区的文旅项目应该着重考虑，如何让人们愿意留下来。
高铁新区是否能形成商圈，需要看各个项目的业态分布。
李文婷 江与城 营销总监：
高铁站来也匆匆去也匆匆，停留的时间很短，我们去长沙，到了高铁站肯定会马上换乘，去往市中心，高铁站不是目的地。
高铁新区的发展需要时间，中期投资没问题，五年后肯定会越来越成熟，不可能一蹴而就，当然，如果高铁新区有数个超级大项目的注入，发展就会提速。
张家界高铁的开通是一个引子，沙堤还需要大量投资，非一日之功，还需从长计议。
覃屈钊 金域滨江 营销总监：
张家界西站和长沙南站没有可比性。省会长沙是中部地区交通枢纽，长沙南站的意义和作用要远超张家界西站，张家界西站的功能在于提振旅游业，是旅游经济发展的强心剂。
张燕 紫舞财富大厦 营销总经理：
我们是一个旅游城市，外来游客很多，张家界的定位很清晰，张家界西站的定位也很清晰，就是以服务旅游为主的交通工具。
刘明 西溪凤凰城 营销总经理：
长远来说，沙堤片区肯定有潜力，但时间不好说，省会长沙乃华中重镇，长沙南站已开通多年，到现在周边也非常普通。
沙堤片区值得期待，比如中建凤栖台、宁邦广场这样的大项目，后续的潜力和发展更重要，一年推出十几万方，压力非常大，今年形势更不容乐观，对商业投资包括投资型房产，大家都会很谨慎。
单燚 世茂云城 销售经理：
政府对沙堤的期望值很高，招商引资的重点西移，老城区已接近饱和，沙堤的土地储备较为充裕。
长沙南站一直没发展起来，位置较偏。周边基本没什么配套，高铁虽然是便捷的出行方式，但人们不可能每天都坐高铁，它不是日常出行的必需品，所以高铁新区没有太大吸引力，定位比较尴尬，发展潜力一般。
刘召林 东岳新外滩 营销经理：
长沙南站发展比较缓慢，但张家界高铁西站紧靠核心景区，对旅游客流量的导入拉动巨大，对张家界旅游经济的提质升级带动巨大。从流量的价值上说比长沙南站要好，更具优势。
张小群：
张家界西站与长沙南站不能比较，这两者不在一个维度，也不在一个量级，没有可比性，而且张家界高铁新区各方面的配套还很不完善。
长沙南站的武广新城经历十年的发展，才有现在相对完善的配套，房价才逐步上行。张家界高铁新区位于地级市，各方面的资源相对薄弱，发展还需较长的时间周期。
问题：城市西进被寄予厚望，您对高铁新区有信心？
罗福来 湖南新欣房地产咨询有限公司 总经理：
我看好高铁新区，未来可能会更好，但需要时间，时间也许会很长，因为新区必须要产业支撑。
对张家界而言，政府机关、企事业单位、公共服务设施基本已到位，沙堤可获得的资源已非常有限，所以沙堤的商业培育有一定难度，商业一定要有人留下来，才能做生意。当所有人都匆匆忙忙的路过，也就没有停留，只是过路客，所以谈新区崛起还不是时候，需要时间和耐心。
覃屈钊 金域滨江 营销总监：
无论在哪个城市，高铁新区都是热门板块，张家界期待多年，终于等到了自己的高铁，政府也倾尽全力扶持，发展潜力巨大，作为政府倾力扶持和重点打造的板块，发展可观潜力不小。
黄科 富华里 策划经理：
高铁对于中短途交通运输和城际之间的便捷通达，是毋庸置疑的，但对于整个片区的拉动，还取决于商贸、物流和其他配套，短期来看，棚改政策已接近尾声，新区的发展已然受限，人口难以聚集。
施重 韩城置业 营销总经理：
高铁西站的住宅类项目不需过分担心，目前还处于满足需求阶段，项目少客户多，而商业投资的潜力正在释放，有一定投资价值。
陈倩 鹭鸶湾龙庭 常务副总经理：
沙堤片区必然会崛起，天时地利人和，天时是张家界旅游大爆发，疫情过后会再上台阶，对美好的向往大势所趋无法阻挡。
任何事都要顺势而为，高铁新区的发展正处于政策扶持和市场需求的高度契合期，城市西拓的发展战略非常明显。
张燕 紫舞财富大厦 营销总经理：
高铁的开通万众期待，市民的热情尤为高涨，张家界旅游经济在调整后必然再创新高，城市的层次再上台阶，中建、宁邦、天门一号和72奇楼几大项目，前段时间我们也去参观学习过，高铁新区其实离老城区非常近，离核心景区也非常近。
假以时日，高铁新区会形成旅游消费商业圈，市人民医院已搬迁，周边的配套逐步完善，再加上旅游经济的带动，商业潜力可观。
邓权 东方明珠董事长：
高铁新区将是人气最旺的区域之一，未来张家界真正融入全国高铁网以后，官黎坪火车站的功能会相对减弱。高铁在哪里城市的产业集聚就到哪里，未来明星还是沙堤片区，西溪坪版块也有相当潜力，目前这两个片区的项目最多、发展最快，张吉怀高铁通车后，旅游人次会大幅增长，现在虽然自驾游占到了百分之四五十，但高铁并网后，张家界的旅游模式也会变化。
这次疫情，我们也要好好反思，高铁并网后，张家界到长沙仅需1个小时，到北京只需6个小时。旅游人次的快速爆发式增长，非常考验张家界景区的的承载能力，危机在哪里？能够大量承接一日游了，对我们的餐饮业、酒店业就是很大挑战，能不能承受住这个变化？所以大家都要思考这个问题。
高铁并网以后，大家不要盲目自信，认为高铁只会拉动经济和旅游，我们还要考虑到背后的危机，考虑高铁新区周边的配套，沙堤片区将是承载游客的主要区域，怎杨做好衔接，高铁新区刚好位于武陵源核心景区与天门山景区的交界点。
高铁新区全部建成以后，整个全域旅游也将打通，沙堤片区怎样做好承载力，怎样做好衔接？做好多个景区的无缝对接？如何做好游客的服务，怎么引导？
游客下了高铁，怎样做好张家界的细节宣传？怎样体现我们的人文服务？怎样体现张家界城市的素质？怎么体现公共配套？机遇也是挑战，高铁带来了旅游人次的爆炸式增长，只有做好衔接和服务，才能带来口碑的传播。
刘明 西溪凤凰城 营销总经理：
高铁新区未来可期，西溪坪经过十年的发展才有如今成绩，但是高铁新区资本密集，中建、宁邦去年卖得不错，宣传也做得很到位，但是未来还要深入考虑，因为在市区刚需较多，高铁新区投资较多。后期刚需客户签订后，投资者会不会继续看好？今年经济形势复杂多变，投资非常谨慎，压力与日俱增。
区域发展不完全以人的意志为转移，需要天时地利人和。
高铁站带来的是人流和全面提速，带来的是交通的优化。但高铁站的巨大人流量，不一定能留得住，人流很快会散去，去他要去的目的地，高铁站只是一个枢纽，枢纽并不代表能留得住人，征收拆迁和市人民医院落户带来的居住刚需只是短期，以后的人口流入缺乏产业支撑。
莫树初 君天公馆 总经理：
高铁新区未来会和且住岗片区形成一个整体，两个新区，且住岗相对来说也是新区，往西走将来都是新区，往北走就是沙堤片区，形成L形走廊，张家界未来的潜力就在于此，且住岗和沙堤片区就是张家界的未来。
官黎坪板块上升空间不大，西溪坪板块难以突破，未来城市发展的空间就是往西，只有荷花组团和且住岗组团的土地储备较为充裕，城市西进占据天时地利人和。
沙堤片区未来的空间取决于旅游，这两年和且住岗组团比较仍有距离，荷花大桥开建将是且住岗组团的又一利器。
张小群：仁者见仁、智者见智。张家界高铁新区未来发展是否有潜力，要看政府的发展侧重点和规划方向。
问题：高铁新区的各项配套跟得上？
康祖瑞 鼎泰·金色家园 副总：
业内对于高铁新区有一些不同的声音，有些人认为高铁是一个过水坵，不能留住人。比如长沙南站是很难发展起来的，人来得快散得更快。但张家界不同，作为热门旅游目的地，出了高铁站，我会就近选择和停留，周边如果环境可以，就近找一家酒店住下来慢慢欣赏。
散客在家里早已做足功课，哪个地方好玩，这里有多少个景点，住在哪个区域比较适中。高铁站的周边适合旅游居住，如果我是旅游者，下车了就会休息，再慢慢玩几天，住在哪里更方便，高铁站周围还是不错的选择。
蒋文 东宸·江山里 营销总监：
现在，高铁新区看起来还是比较荒凉，周边还有很多拆迁，如果高铁新区要建成旅游集散中心，需要五年时间，包括商业中心、教育配套等，没有五年的建设，难以形成规模。
覃屈钊 金域滨江 营销总监：
目前来说，配套没有跟上，但肯定会越来越好。
施重 韩城置业 营销总经理：
这两年的城市配套会逐步跟上，但是相较于中心区域而言，基础设施肯定还是大的差距。
陈倩 鹭鸶湾龙庭 常务副总经理：
配套确实不够，缺少商业配套和标杆项目，基本的生活配套比较少，医院虽然有了，但商业要素不完整，其他服务设施也不完整，只有住宅项目交付后才能逐步完善，没有交付就意味着没有人气，没有人气就意味着没有商业基础。
高铁新区需要持续加强基础设施建设，加强民生配套，比如公园、篮球场等，公共设施完善了，运动配套也能做起来，现在人们注重舒适和健康，这个片区的康养项目潜力不错，值得政府大力引导和投入，旅游的延伸产业戏份不少。
刘明 西溪凤凰城 营销总经理：
商业配套会逐步完善，宁邦也有商业配套，但是商业配套的完善需要时间，发展潜力值得等待。
满足基本的居住需求，还缺乏不少配套。等待这个片区的突破要有耐心，我分析至少需要十年。这是市场行为，是商业规律使然，需要有足够的人口入住，才能带动消费，才能形成自己的商业和各种生活所需。问题是，人在哪？
官黎坪的火爆在于天门山，全国数百万游客慕名而来，居住在官黎坪离天门山最近，天门山索道就是网红打卡点，这些人在官黎坪留了下来，带动了消费形成了商圈。
谢礼平 旭生国韵壹号 副总：
目前看来还不够，高铁站刚刚投入使用，相对深圳北站来说，还有很长的路要走，无论是从周边配套还是片区本身，交通枢纽作用的发挥，还需要时间，随着后期配套的完善，我相信高铁新区的潜力必然显现。
单燚 世茂云城 销售经理：
短期很难，首先要考虑一些生活配套，比如超市、银行等，张家界城区其实还非常缺乏这些服务设施，尤其是新区的发展。
刘召林 东岳新外滩 营销经理：
张家界要借助高铁西站的契机，加大高铁新区的配套设施建设，这对张家界的经济有较大的带动作用，要舍得投入迅速投入。
问题：中建凤栖台和宁邦国际的热销是靠价格优势？
陈凯 72奇楼文旅小镇 营销总监：
两者皆有，首先沙堤板块是城市未来规划的重中之重，任何一个城市，板块的投资价值和政府的规划密切相关，沙提片区是政府长期打造的核心板块，只要跟着规划走，准没错。
比如最近今年升值最快的板块，长沙的梅溪湖板块，再早些年的上海浦东，深圳南山区，郑州郑东新区等，只要跟着规划走，收获颇丰。
中建和宁邦都是踩准了政府的规划点，在沙堤安营扎寨进行大规模开发是需要勇气的，正因为他们看到了先机才有后来的热销。
沙堤片区目前还是一个价格洼地，其他已经成熟的板块，上升空间有限，已经看到天花板，但是高铁新区，政府会持续加大基础设施配套建设，成长空间很大，越早投资，价格越低。
莫树初 君天公馆 总经理：
高铁新区的核心是高铁站，医院只是配套，城市的发展还是跟着交通区纽和行政中心走，高铁站毫无疑问是交通枢纽，是政府重点打造的片区，老百姓的选择不会错，高铁新区前景光明，将来极有可能超越且住岗组团，或者跟且住岗连成一片，形成张家界的L形黄金走廊。
李文婷 江与城 营销总监：
是的，价格优势明显，项目即使和天门壹号相比，也相差1000块。
还有，一部分投资人群看重性价比和投资机会。
覃屈钊 金域滨江 营销总监：
中建与宁邦两个项目，也不完全是因为价格优势，还有棚改拆迁和高铁新区的发展前景等因素。
陈倩 鹭鸶湾龙庭 常务副总经理：
有两点，一是价格优势。二是政策优势。
两个项目坐上了高铁顺风车和政策红利车。
罗福来 湖南新欣房地产咨询有限公司 总经理：
第一是品牌效应。中建是央企，宁邦是湖南名企，品牌认知度高，张家界的购房群体越来越看重品牌开发企业，再加上售楼中心的品牌展示到位，更加能获得认可。
第二是价格，当时的开盘价格和市中心普通项目有1000多的价差，非常具有吸引力。
第三是人民医院带来的购房客户。
第四是高铁的预期。
邓权 东方明珠董事长：
第一是政策红利，沙堤片区的开发，从棚改项目的推进到拆迁户买房，还有政策红利，第一批购房客户以拆迁户为主，但是沙堤整个配套还不成熟，还不具备高品质生活的条件，配套还需完善。
第二是高铁站建成的投资前景预期，大家对这一区域的前景非常看好，认为升值空间很大。
第三是这个区域位于武陵源景区和天门山景区的衔接点，所以大家比较看好。
刘召林 东岳新外滩 营销经理：
不可否认，首先是价格低，其次是高铁，高铁是巨大的红利，但主要原因还是价格优势。
刘明 西溪凤凰城 营销总经理：
我们对沙堤板块调研后发现，沙堤虽然已经打通了交通要素，加上高铁西站开通，销售的来源可以分为三类。
第一是本地拆迁户。
第二是刚需。一个人民医院有几千医护人员，有相当一部分人会买在沙堤，我身边的几个医生朋友就是如此。
第三部是看好区域未来发展潜力的人。
那么，高铁会给张家界人带来什么？高铁会使中短旅游人数增加，但是高铁会带来多大的居住人群？
数据显示，高铁带来的主要还是旅游人流量，并不会带来特别大的居住人群。
未来张家界虽然可期，但是高铁新区的发展需要时间，非常重要的因素就是地铁跟城市的融合度，广东几个区域的发展都和高铁密切相关，佛山原来的房价在广佛线开通之前是6000元一平米，广佛线开通后，佛山房价跃升至15000元一平米。
邱利 义乌国际商贸城 副总经理：
这两个项目卖得好是正常的。因为周边的拆迁户较多。
武陵山大道通车后，加上人民医院新区建设，他们从开盘时的5000多块逐步调整为6000多，更多的人刚开始会因为价格而倾向高铁新区，因为高铁站就在那儿。
宁邦广场的后续开发有一定压力，万达作为商业第一品牌，都不能保证每个项目赚钱，那么，我们为什么跟万达合作？就是借助资源，借助万达庞大的招商资源和他的精细化运营，这是独一无二的，所以我们相信张家界万达必然成为新的中心。
地段好不一定运营好，商业其实运营比招商更难，招进来比较容易，但是存活得长久就很难，商业难点就在运营，所以我们看重这一点，我们将持有万达广场物业40年，长远规划步步为营。
单燚 世茂云城 销售经理：
第一，宣传造势做得比较好，市民对高铁的认同与日俱增。第二，价格相对比较低。这是项目热销的两个重要原因。
康祖瑞 鼎泰·金色家园 副总经理：
主要还是高铁。价格有一定的因素。
张小群：
中建和宁邦两个项目2019年的热销，是张家界房地产的一个亮点。价格是一个优势，另外，高铁新区主要是未来和预期，而且购房者大多数是相对年轻的群体。随着张吉怀、荆张等高铁相继建设和开通，高铁新区的发展未来可期。