日前，住建部等九部委选取广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点的地区。上海首批公开出让的两幅租赁住房用地成交，采取只租不售模式。北京也要求拿地企业自持租赁住房，只租不售。

 

在打造多层次住房结构的房地产政策指向下，种种迹象表明，我国部分城市住房供应正从“重售轻租”转向构建“租售并举”态势，住房租赁市场将迎来新一轮发展期。

 

房东坐地起价、中途变卦，被中介忽悠、吃差价…但凡有过租房经历的人大多会遇到这样的“闹心事”，而最让租房族烦心的莫过于“居无定所”的焦虑。如今，在国家鼓励住房租赁的政策支持下，各地政府搭建的住房租赁交易服务平台陆续上线。这些租房市场的“国家队”有望成为租房族焦虑的“终结者”。

↓↓↓
张家界即将出台加快发展住房租赁市场租购并举实施方案

 

 

张家界市加快发展住房租赁市场
租购并举实施方案
（征求意见稿）

 

为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）和《湖南省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（湘政办发〔2016〕99号）有关精神，结合我市实际，制定本方案。

 

一、指导思想

积极支持租赁住房方式，加快构建租购并举的住房体系；鼓励发展现代住房租赁产业，催生新的经济增长点；规范住房租赁市场，夯实经济社会长久向好发展的住房基础。

 

 

坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主满足基本保障，建立健全住房租赁体系，支持住房租赁消费，引导居民转变住房消费念，促进住房租赁市场健康发展。

 

二、总体目标

到2020年，形成政府、企业和个人互相补充、协同发展的租赁住房供应体系，促进大、中、小住房租赁企业蓬勃发展；多层面支持住房租赁消费需求，实现租者幸福居住；建设市场规则透明、诚信体系完善、政府监督到位的住房租赁市场环境，充分激发市场活力，推动实现城镇居民住有所居的目标。

 

 

三、具体措施

 

(―)保障租赁双方权益，鼓励住房租赁消费。

 

1、加强户籍管理服务放量。承租人为流动人口的范畴，执行张政发〔2012〕4号《张家界市流动人口与出租房屋服务和管理办法》政策。规范流动人口的户籍管理，推行居住证制变，保障流动人口的合法权益。（市公安局牵头，市住房和城乡建设局配合）

2、优化租赁住房权益，保证住房租赁户同市民共享本市成果。凡已按相关政策办理房屋租赁备案证明的承租户，登记期满两年且申领居住证的，享受市内所有景区门票及索道等相关优惠待遇同本市民一样。（市住房和城乡建设局牵头，市旅游局、市公安局配合）

 

3、赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，实行租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、符合市及所在区、县入学安排的来张人员随迁子女，其监护人在本市区、县无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区、县教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位）就读，具体细则由各区、县教育行政主管部门制定。 (市教育局牵头）

 

 

4、加大住房公积金对租赁住房的支持力度。职工提供房屋租赁登记备案证明和无房证明申请提取住房公积金，月提取最高限额为1000元。具体实施细则由住房公积金管理中心制度。（市住房公积金管理中心、市住房和城乡建设局牵头）

 

 

5、保障中低收入住房公积金缴存人的租赁居住权利。在公共租赁住房中划出一定比例，优先租赁给符合张家界市公共租赁住房保障办法规定的中低收入住房公积金缴存人。（市住房和城乡建设局牵头)

 

6、落实税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5％的征收率减按1.5％计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2018年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6％的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。落实国家关于对个人出租住房和承租住房的个人所得税优惠政策。(市国税局、地税局牵头)

 

7、保障承租人健康安全居住。加强租赁住房家具、家装环保监督、燃气消防安全监督，确保租赁住房室内环保、安全，满足居住标准。（市住房和城乡建设局、市公安消防局、市质监局牵头）

 

8、保护承租人的稳定居住权。通过对租期和租金依法进行规范，定期公布政府租金指导价格。控制承租人租房成本，保障承租人长期、稳定的居住权益。（市住房和城乡建设局牵头）

 

 

9、逐步加大货币住房保障政策实施力度。完善公共租赁住房货币补贴制度，建立与市场联动的货币补贴调整机制，实行实物配租与货币补贴并举的保障模式。扩大公共租赁住房货币补贴覆盖面，将新就业大学生和青年医生、青年教师等张家界经济社会发展所需的专业技术人员纳入货币补贴保障范围，形成多层次住房保障体系。（牵头单位：市住房和城乡建设局）

 

（二）增加租赁住房供应，满足新增住房需求。

 

10、增加租赁住房用地有效供应。将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的，土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积。（市国土资源局、市住房和城乡建设局、市规划局牵头，市发展改革委配合）

 

11、允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的住房，其土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。改建后的租赁住房，不得销售。（市国土资源局、市规划局、市公安局、 市发展改革委牵头，市住房和城乡建设局、市城管局、市环保局，市供电局，市自来水公司，燃气集团公司配合）

 

 

12、允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租。改造中，不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效；不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构、影响房屋安全；不得加建卫生间、厨房。

 

租赁住房应当以原设计的“卧室”、“起居室”为最小出租单位，不得按床位出租。人均居住面轵不得低于本市人民政府规定的最低标准。具体标准由市住房和城乡建设局制定。（市住房和城乡建设局牵头，市城管局，各区、县政府配合）

 

（三）壮大现代租赁产业，培育住房租赁市场供应主体。

 

13、扶持住房租赁企业，打造现代租赁产业总部经济。鼓励供应主体多元化，抢占发展现代租赁产业总部经济的先机。提升住房租赁规模化、集约化、专业化水平。住房租赁企业按生活性服务业执行相关政策。执行公租房租金标准的住房租赁经营机构，按照《财政部国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税〔2015〕139号）规定享受相关优惠。(市住房和城乡建设局牵头，市发展改革委配合）

 

 

14、发展“城中村”现代租赁服务业。鼓励村集体、经济联社租赁经营“城中村”住房，将符合安全、消防、卫生等条件的住房统一出租，规范管理。鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与老旧社区、“城中村”和微改造，在棚户区改造项目中适当安排建造一定比例的租赁房源，实施专生化运行管理。（市住房和城乡建设局牵头，市财政局、城管局、公安局、消防局，各区、县政府配合）

 

15、发展既有建筑现代服务业。支持传统物业服务企业向既有建筑现代服务业转型，拓宽服务领域，鼓励开展“管家式”服务，为业主提供房屋租赁中介、代管理、代维修等规范的居住服务。加强中介从业人员业务培训，不断提高从业人员业务素质，促进中介机构依法经营、诚信守信、公平交易。（市住房和城乡建设局牵头，工商局配合）

 

16、成立张家界市住房租赁发展投资有限公司（暂定名）。负责统筹全市政策性住房（含公共租赁住房、棚户区改造、人才安居住房、直管公房等）的投资、融资、建设和运营管理，将政策性住房纳入市场化、专业化、社会化供应和管理。培育一家私营房地产住房租赁企业填充市场需求。(市住房和城乡建设局牵头，市发展改革委、市财政局、市人民银行、国资委、市经投公司配合)

 

（四）加强住房租赁监管，落实地方责任。

 

17、建立健全房屋租赁信息服务平台。推广线上线下租赁服务一体化，实现现代租赁产业链条信息的全方面交互，保障住房租赁市场供需信息透明、交易规则透明、各方信用透明。(市住房和城乡建设局牵头，市国土资源局、市公安局、区、县人民政府配合）

 

18、充分发挥行业协会作用。指导租赁企业成立张家界市房地产租赁协会，引导社会力量参与房屋租赁日常管理。通过房地产中介行业协会、房地产租赁协会制定、完善房屋租赁中介行业规范和行为准则，强化行业自律，督促指导中介机构、住房租赁企业及时采集、上报租赁房屋、租住人员等信息。（市住房和城乡建设局牵头，市城管局、市公安局配合）

 

19、鼓励和规范个人出租住房。落实个人出租住房优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和中介服务机构出租住房。（牵头单位：市住房和城乡建设局）

 

20、为规范我市的服务租赁市场行为，维护服务租赁市场的秩序，培育良好的服务租赁环境，保护当事人的合法权益，推动加快发展住房租赁新要求，尽快制定出台《张家界市房屋租赁管理实施细则》，会同工商部门制定《张家界市房屋租赁合同（示范文本）》。（市住房和城乡建设局、市工商局牵头）

 

延伸阅读

 

成都是全国首批开展住房租赁试点的城市之一。近日，成都市推出首批约2200余套国有租赁房源，面向市民公开交易。国有租赁住房怎么租？品质如何？对购房市场和租房市场将有何影响？

 

靠谱方便价格合适引租房者点赞

 

来自四川德阳的高欣霞在成都高新区上班，这里是成都市产业比较集中的区域，高欣霞在这里从事制造行业，现在月收入大约3000多元。“成都现在的房价很高，又有限购政策，对我来说买房还不现实。所以打算长期租房住。想找一套价格合适，靠谱一点儿的房子。”高欣霞说自己来成都五年了，之前租过五六次房子。

 

“我租房子比较看重地段和装修，预算又有限，几次碰到房主涨房租或者因为房价涨起来了要卖房的情况，就得重新找房子。”高欣霞说，带着孩子经常搬家实在太不方便了，所以一直想找一套合适的房子能够长租，安定下来。

 

1月3日，高欣霞从网上看到成都市推出国有租赁房源的消息，抱着试一试的态度登录了成都住房租赁交易服务平台，实名注册后，她开始在网上挑选房子。几番比较后，她看中了一套位于成都高新区润新花园的一居室，通过几次竞价后，最终成交签约。

 

高欣霞签约的这套房子位于成都南三环边，交通方便，离她上班的公司也比较近，每月的租金是1390元，她这次直接签了五年。

 

“我最满意的就是地段和装修，房子离我上班地点比较近，而且属于精装修，可以直接拎包入住，省了不少事。”高欣霞告诉记者，“虽然价格没有比市场价低多少，但考虑到自己是长期居住，这样一签五年就稳定了，不用担心会临时涨房租或不租了的情况。选择国有房源品质有保证，住着心里也踏实。”

 

来自四川达州的陈鹏，三年前职校毕业后来到成都，从事建筑行业，这两三年一直在租房住。“头一次租房时，因为没有走正规程序，也没有正式签合同，房东临时涨价，价格不太能接受，就搬出来了。”陈鹏告诉小编。

 

1月5日，陈鹏从朋友圈里得知成都市推出国有租赁房源的消息，马上登录住房租赁交易服务平台选房。通过位置筛选，他看中了位于成都市东三环附近上城国际的一套一居室。一个小时后，他竞价成功了。

 

通过房屋的预留电话陈鹏联系了实地看房，他觉得房子地段和品相都还不错，离地铁站不到500米的距离，于是签了一年的租约。

 

陈鹏相中的这套房子每月租金是1440元，对于每月收入约7000元的他来说，这个价格感觉能接受。

 

“我去年已经买了首套房，正在装修，租这套房子是作为临时过渡住房，没想到整个租房过程还挺方便的。”陈鹏说。

 

 

月租470元起租房也算学区

 

2017年12月底，成都市推出首批国有租赁房源，在官方平台上公开交易，目前平均每天有40余套住房成交。记者了解到，这些房源基本位于主城区，从一居到四居都有，有精装房也有清水房，月租金470元起。

 

如何租到这些房子？成都市房管局工作人员介绍，有意向的市民登录“成都住房租赁交易服务平台”首页后，进入“国有住房租赁公司房源”页面，经实名注册后选定所需房源，按照规则参与竞价。

 

竞价成功的个人或机构，应当在五个工作日内与国有公司签订租赁合同，逾期则视为无效，租赁合同签订完成并按合同约定交清费用后，即可按双方约定的交房日期租住所竞得的房源。想要提前看房的市民，也可拨打该套房源所留电话预约。

 

为鼓励长租、保护租客利益，润锦城推出的720余套房源可以选择最长不超过五年的合同期，租金在合同期内维持不变，支付租金可以选择按月、季、年付等方式。对于如何防止恶意炒高价格或囤房源的现象，刘佳表示，竞价者需输入身份证号实名注册，且一人只能竞得一套。

 

成都是全国首批开展住房租赁试点的城市之一，2017年8月，成都市政府出台《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》，提出组建国有住房租赁公司、降低个人出租住房税率、建立租赁信用管理体系等具体目标，促进住房租赁市场专业化、机构化、规模化。

 

目前，成都市已组建四家国有住房租赁公司，正全面清理盘活国有存量房源，后续还将推出更多房源供有需求的市民租赁。

 

除了推动国有租赁房源入市，成都市还在多渠道盘活城市租赁房源存量、扩大增量，包括国企新建一批人才公寓、产业园区配套租赁住房;鼓励开发企业配建租赁住房、住房租赁企业依法改建存量住房，鼓励房企与住房租赁企业合作;加快政策性保障型公租房建设;盘活市民“存量”住房等。

 

根据上述《实施方案》，成都将逐步把现有政府及国企投资和管理的公共租赁住房、人才公寓交由住房租赁企业管理，力争到2020年，发展规模化租赁企业不低于50家。

 

近期，成都市关于发展租赁市场的政策密集出台。1月3日，成都市人民政府网站发布《成都市人民政府办公厅关于加快发展和规范管理成都市住房租赁市场的意见》，规范了租赁住房的最小出租单位、最低人均租住面积、单间居住人数等标准。

“这一规定规范了租住产品的相关标准，把正规合租和群租做了比较明确的界定，为企业实际经营指明了方向。”住房租赁企业链家自如成都公司的负责人称。

这一《意见》还提出非本市户籍来蓉人员在本市无自有产权住房的，以租赁住房所在地作为唯一居住地且住房租赁合同登记备案的，其随迁子女可在居住证所在地接受义务教育。

 

在1月3日的成都市政府常务会上，成都市房管局报请《关于进一步完善公共租赁住房租赁补贴工作的实施意见(送审稿)》，对租房补贴提标扩面，将中心城区申请租赁补贴的家庭年收入准入标准由5万元调整为10万元，单身居民年收入准入标准由3万元调整为5万元。同时，符合条件的外来务工人员也可申请租赁补贴。

 

非市场主力意义在于“四两拨千斤”

 

西南财经大学经济学院副教授刘璐认为，成都市出台的这一揽子政策将助推住房租赁市场的发展。他认为，过去我国主要是发展购房市场，租房这块是短板，在目前以散户为主的租赁住房供应主体的情况下，业主乱涨房租、因各种原因改变用途不租了的情况较为普遍，这影响了租房人的居住体验，也容易给人居无定所的感觉。还有的出租房屋存在房屋品质问题、消防隐患、非法群租等现象，容易酿成事故。

 

“通过国资背景的‘国家队’来提供租赁住房，在房屋品质和管理上能进一步规范租赁市场，对租房人的权益也更有保证。”刘璐说。

 

“大力发展住房租赁市场、加强租赁住房公共资源配套，也是对住房购买市场进行分流的工具之一。”刘璐说，一些在犹豫要不要买房的居民可以不妨先租房，这对于购房市场来说有一个缓和作用。

 

他也指出，为了不增加财政负担以及避免造成社会存量可租赁房源的浪费，从数量上看，“国家队”在住房租赁市场上不会是主力军。国有租赁房源最大的意义在于“四两拨千斤”的示范效应以及规范市场的作用。

 

私人业主的可租赁房源仍将是未来租赁市场的主体。公共租赁房源并不是要取代私人的租赁房源，而是要让整个住房租赁市场的运转更有效率。同时，政府应遵循“因地制宜”的原则，在成熟社区，公共租赁房源主要在于“配合”，而在一些产业园区和城市新区，公共租赁房源则可以发挥“主导”作用，这样也有利于新的就业人口的导入。

 

政府更多地应该去培育市场主体，引进市场租赁公司来提供服务，政府负责做好监管;二是租房者享受公共服务的问题。自购房与租住房主要在户籍与教育方面存在不同，目前很多城市正实施积分落户、人才落户等政策，那么剩下的主要是教育问题。

 

以成都为例，租房也可享受义务教育，那么租房与买房的差别主要在于学区房有“赋权”，可以上当地较好的学校。这一差别主要由于教育存在供需缺口，不得已而设置一些准入条件，要解决这一差别主要看教育政策如何处理。

 

长期来看，增加城市公共资源的供给，促进城市公共资源的供需平衡，才是解决租房和买房差异的根本办法。