2017年的楼市调控有效挤出了大多数城市的投资投机者，控制了房价的持续上涨态势，降低了房地产投资和销售增速，市场火爆景象趋于减少。

 

十九大报告提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，“加快住房制度改革和长效机制建设”又已作为2018年着力抓好的重点工作之一，未来住房制度如何改革？长效机制如何建设？

 

 

2018年房价会跌吗？

 

目前，我国从投资到消费的结构转型已见成效，消费对经济增长的贡献率已经达到64.5%，固定资产投资增速也递减到11月的7.2%。十九大报告也不再强调GDP增速，这说明中央已有心理预期和承受姿态。

 

在此背景下，指望调控放松、楼市回升、房价暴涨是不现实的，后市不会存在再次冲高的可能。

 

既然调控放松无望，那么2018年的楼市会不会因此掉头向下，成为名副其实的“拐点”呢？

 

其实，调控就是调整和控制，试图在“不突破上限、不穿透下限”之间寻求平衡，上限就是泡沫不能继续膨胀到无法控制，下限就是控制泡沫不破。

 

泡沫任何时候都有，只是大小不同，调控就是寻求走钢丝般的微幅调整。只要泡沫不破，就能化解美国加息、缩表、减税带来的冲击，就不怕美国剪羊毛。

 

对于未来的房地产市场，大起不用想了，大落也不容易，也不必过于担心房价会出现大跌，因为政府既然可以限制房价上涨，当然也可以限制房价下跌，“双向限价”将是稳定楼市、防止大起大落、跌宕起伏的杀手锏。

 

调控不放松还意味着过去的楼市周期论不再成立，未来的长效机制更是呼之欲出。

 

 

调控有待完善，住房制度改革方向已定

 

调控有效挤出了大多数城市的投资投机者，控制了房价的持续上涨态势，降低了房地产投资和销售增速，市场火爆景象趋于减少。

 

调控虽然取得明显成效，但根本性问题依然没有解决，一二线城市普遍供应不足且去化周期过短，房价上涨预期没有完全消除、部分城市限价过猛导致投资性抢房，限价令也导致高价地难以入市，地市溢价率虽然下降但还未明显下行。

 

十九大报告提出：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，体系完整、内涵丰富。

 

多主体供给意味着从土地到住房都有可能推行多主体的供给制度，换句话说，未来不仅国有土地可以由政府通过招拍挂和行政划拨方式供给，也可以由土地使用权人如企事业单位在有限土地使用期限内，调整土地用途、补缴土地出让金、带规划方案供给，还可以由农村集体组织提供农村集体建设用地供给用于租赁住房。

 

住房同样可以多主体供给，政府公管住房用于被保障人群，企事业单位自有土地建设住房用于员工宿舍和住房，城中村和城市周边农村住房用于租赁住房，过剩商业和厂房改造用于住房或租赁住房。

 

多渠道保障意味着政府和市场可以提供高端商品房、普通商品房、共有产权房、租赁住房，各类人群可以分类保障，比如高端人群住房可以市场化，中产阶层可以购买普通商品房(普通商品房可以用“限房价、竞地价”方式出让，未来销售价格按照土地出让合约执行)，收入不足者可以享受共有产权房政策，也可以租赁住房，贫困者可以享受政策廉租住房补贴政策。

 

租购并举意味着租赁住房享受与购置住房同样的城市公共服务政策，不过从目前来看，政策中最具吸引力和价值的仅仅是学区房政策。